“无租使用”和“免租使用”房产视同销【售的增值】税问题

　　无租使用和免租使用房产一字之差，但存在有偿和无偿的实质性区别。无租使用强调的是无偿，免租使用是在有偿的基础之上，给予一定的免租期，也可能是装修期。那么无租使用和免租使用房产的涉税问题由什么区别吗?我们今天就来讨论一下增值税相关问题!

　　先来看几个政策：

　　一、中华人民共和国增值税暂行条例实施细则

　　第四条 单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：

　　(一)将货物交付其他单位或者个人代销;

　　(二)销售代销货物;

　　(三)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县(市)的除外;

　　(四)将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;

　　(五)将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;

　　(六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户;

　　(七)将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;

　　(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

　　二、财税〔2016〕36号附件2

　　第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

　　(一) 单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

　　(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

　　(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

　　以上，我们可以看出，无租使用强调的是无偿使用，此时已经触发了增值税纳税义务，单位或个体工商户提供无偿服务需要视同销售!也就是说在无租使用的租赁期内，出租方依然需要按照税务机关认可的公允价格缴纳增值税。

　　那么免租使用由于是有偿租赁，只是给予承租方一定时期的免租期，这就不属于视同销售的范围了，出租方应依据合同、实际收款额等约定，正常缴纳增值税。

　　三、《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》国家税务总局公告2016年第86号

　　七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

　　但在2022年12月底，十三届全国人大第三十八次会议初次审议了增值税法草案，对于视同销售的问题产生了重大变化，对于无租使用和免租使用房产的问题是否有影响呢，我们来一睹为快!

　　三、中华人民共和国增值税法(草案)

　　第四条 下列情形 视同应税交易,应当依照本法规定缴纳增值税:

　　(一)单位和个体i商户将自产或者委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;

　　(二)单位和个体_工商户赠与货物;

　　(三)单位和个人赠与无形资产、不动产或者金融商品;

　　(四)国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。

　　小编总结如下：

　　1.视同销售行为的主体不变，依然是单位和个体工商户，不含其他个人。

　　2.自产和委托加工货物用于集体福利和个人消费的条款不变。

　　3.无偿赠与除了货物、无形资产、不动产外，新增了金融商品。

　　4.重大变化：财税【2016】36号文中无偿提供服务的行为需要视同销售未提及!

　　这是否意味着无偿提供服务不再需要视同销售?而我们关心的无租使用是否依然需要视同销售呢?我们不妨分析一下无租使用房产到底属于哪一类增值税应税行为。

　　根据财税【2016】36号文的解释，出租不动产对应税目:租赁服务不动产(经营租赁服务)，纳税人应按照现代服务经营租赁服务不动产经营租赁服务缴纳增值税。也就是说无租使用本质上还是一项提供服务的行为。如果按照《增值税法(草案)》来看，无偿提供服务确实不属于视同销售了，但小编个人理解，公司作为营利性质企业，无租使用房产通常针对于关联企业之间，否则没有商业合理性。由于法条没有明确表述，最终的解释要等新法出台后的官方解释才能知晓了，让我们拭目以待!