房地产企业“买房送车位”如何财税处理

2022-09-01 02:25:40

房地产企业买房送车位如何财税处理

  房地产企业在经营活动中,为促进销售推出买房赠车位(车位为无产权的地下车位)活动。房地产企业买房送车位如何财税处理?

  一、增值税。销售无产权的地下车位应按照销售不动产缴纳增值税。在本案例中,房地产企业为促进销售推出买房赠车位活动,因地下车位的价格已经包含在房价中,因此赠送车位属于有偿赠送,无需视同销售,不征收增值税。根据《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》(国税发[1993]154号)规定:纳税人采取折扣方式销售货物,如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的,可按折扣后的销售额征收增值税;如果将折扣额另开发票,不论其在财务上如何处理,均不得从销售额中减除折扣额。因此,企业在开具增值税发票时,应将房产和地下车位在同一张发票上分别注明,否则,地下车位应按照规定视同销售征收增值税。

  举例:a房地产企业买房送车位促销活动,住房对外销售价格为100万元(不含税价格,下同),车位对外销售价格为10万元,在促销活动中,房产销售价格为105万元,同时赠送一个车位给购房业主。且企业与业主签订的合同及房产部门网签备案的房产成交价款为105万元,因此,企业正确的开票方式应为房产100万元,车位10万元,折扣5万元,即总价110万元,折扣5万元,合计105万元。

  二、土地增值税。房地产开发企业销售无产权的车位,应属于建成后有偿转让,根据国家税务总局相关规定解析,土地增值税清算应计算土地增值税收入,其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。对于买房赠车位,因为土地增值税清算应当区分普通住宅、非普通住宅、非住宅分别计算,因此,买房赠车位应当分别确认收入,收入确认原理同企业所得税。

  当然,在实务中,也有的地方对转让车位使用权,由于不发生产权转移,由此认为不应当计算土地增值税。对于买房送车位,不论车位是否计算土地增值税,均应当分别确认住房收入与车位收入。

  三、企业所得税。根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)第三条规定,企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。由于房地产企业赠送的车位,仍属于本企业自己开发的产品范畴。所以,房地产企业买房送车位业务同我们日常中赠送的视同销售并不一样,需要视同销售的赠送特指无偿赠送的情况,这里房地产企业的赠送显然不属于无偿赠送,而是属于一种捆绑销售行为。因此,房地产企业不需要将赠送的车位再视同销售处理计算缴纳相关税费。

  四、个人所得税。《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部 税务总局公告2019年第74号)规定,企业在业务宣传、广告等活动中,随机向本单位以外的个人赠送礼品(包括网络红包,下同),以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品,个人取得的礼品收入,按照偶然所得项目计算缴纳个人所得税,但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。以买房为前提所赠送的车位,不属于偶然所得,不涉及个人所得税。

  五、契税。原《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》(财税[2004]126号)第一条规定:对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室,下同)所有权或土地使用权的行为,按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税。现行政策即《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第二条第(六)项规定:房屋附属设施(包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施)与房屋为同一不动产单元的,计税依据为承受方应交付的总价款,并适用与房屋相同的税率;房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的,计税依据为转移合同确定的成交价格,并按当地确定的适用税率计税。从规定的表述可以看出如下亮点变化:一是未再强调车位计征契税依据所有权转移变动;二是车位适用税率的选定不再依据是否单独计价来判断,而是围绕是否同属一个不动产单元来确定。但对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,仍然不征收契税。

  六、会计处理。买一送一如果所赠送的物品是本企业经营范围内的商品,在进行会计处理时,需要按分摊确认收入,并确认增值税的销项税额。如果所赠送的物品不是本企业经营范围内的商品,在进行会计处理时,则不需要确认收入。虽然赠品不确认收入,但是赠品价值要计入销售费用,同时确认增值税的销项税额。显然,送的车位也属于房地产企业开发的产品,需要分摊确认收入。根据会计准则收入准则的规定,企业以买一赠一方式对外销售,在确认收入时,需要将车位以及住房总的销售金额按比例分摊确认车位以及住房的销售收入。

  总结:实际上,这种买房送车位的捆绑销售,增值税、土地增值税、企业所得税的处理和新会计准则是一模一样的。

  来源:中汇武汉税务师事务所十堰所 作者:钟燕 2022.07.10


  2018年5月的解答

房地产企业买房赠车位的增值税处理

  房地产企业在经营活动中,为促进销售推出买房赠车位(车位为无产权的地下车位)活动,例如,房产对外销售价格为100万元(不含税价格,下同),车位对外销售价格为10万元,在促销活动中,房产销售价格为105万元,同时赠送一个车位给购房业主。企业与业主签订的合同及房产部门网签备案的是房产成交价款105万元,在开具的增值税发票上企业的销售项目只有房产,问企业的增值税处理是否正确,发票如何开具?

  答:销售无产权的地下车位应按照销售不动产缴纳增值税。在本案例中,房地产企业为促进销售推出买房赠车位活动,因地下车位的价格已经包含在房价中,因此赠送车位属于有偿赠送,无需视同销售,不征收增值税。

  根据《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》(国税发[1993]154号)规定:纳税人采取折扣方式销售货物,如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的,可按折扣后的销售额征收增值税;如果将折扣额另开发票,不论其在财务上如何处理,均不得从销售额中减除折扣额。因此,企业在开具增值税发票时,应将房产和地下车位在同一张发票上分别注明,否则,地下车位应按照规定视同销售征收增值税。

  本案例中,企业对外销售房产价格为100万元,车位价格为10万元,但在促销活动中,房产销售价格为105万元,且企业与业主签订的合同及房产部门网签备案的房产成交价款为105万元,因此,企业正确的开票方式应为房产100万元,车位10万元,折扣5万元,即总价110万元,折扣5万元,合计105万元。

  以上答案仅供参考。

  来源:清茶税语 作者:杨泳

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