房地产开发企业定向开发的收入究 (竟如何核算)

2022-08-31 02:35:23

  案例背景:

  a房地产企业于2018年与b企业签订了定向开发协议,协议约定按照成本加成20%的价格支付房款。经估算,在签订协议时,核定该定向开发的房产价格为7000元/平方米。2022年4月,该房产建成,由于所建房产除了定向开发部分,还包含其他商业房产,因此备案价格为12000元/平方米。

  那么问题来了,对于a房地产企业而言,签署定向协议时的价格与网签价格之间存在的差异如何处理?如何开票?

  一、业务实质分析

  根据上述案例,笔者认为,a房地产企业与b企业签订定向开发协议时,a房地产企业已经以协议的形式,将未建成的房产出售。只不过,由于定向开发协议的存在,a房地产企业无需为该协议约定房产支付推广费、营销费等其他支出,同时因未建成已协议出售而无市场风险,导致了该房产实际成交价偏低,但属于具有合理理由。

  故,对于本例中定向协议时的价格与网签价格之间存在的差异,可以作为前期的销售折扣处理,即a房地产企业为了提前去除库存,将房产打折销售给b企业,差额统一做销售折扣,从货物价目单上规定的价格中扣减。

  二、财务处理

  实务中,市场上很少存在对商品房使用销售折扣的案例,但是,依据政策规定,企业为了适应市场供应情况,可以在价格上给予一定价格折扣,也就是销售折扣。商品房属于特殊商品,税法并未就销售折扣这一政策对商品房有特殊规定,笔者认为在理论上来看,房地产企业也适用于销售折扣的政策。因此,在财务处理时,房地产企业应当以折扣后的金额确认收入。

  三、税务处理

  1、增值税

  根据《国家税务总局关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知》(国税函[2010]56号):

  《国家税务总局关于印发<增值税若干具体问题的规定>的通知》(国税发[1993]154号)第二第(二)项规定:纳税人采取折扣方式销售货物,如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的,可按折扣后的销售额征收增值税。纳税人采取折扣方式销售货物,销售额和折扣额在同一张发票上分别注明是指销售额和折扣额在同一张发票上的"金额栏分别注明的,可按折扣后的销售额征收增值税。在同一张发票金额栏注明折扣额,仅在发票的备注"栏注明折扣额的,折扣额不得从销售额中减除。

  即:a房地产企业在开具增值税发票时,需要以12000(元/平方米)为销售额,以5000(元/平方米)为折扣额,且在同一张发票上的金额栏分别注明。因此,a房地产企业需要以7000(元/平方米)为单价乘以定向开发协议约定的房产面积作为计税基础计算和缴纳增值税。

  2、企业所得税

  根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)

  (五)企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣,商品销售涉级商业折扣的,应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。

  即:a房地产企业在计算企业所得税收入时,需要以(12000-5000)=7000(元/平方米)为单价乘以定向开发协议约定的房产面积作为计税基础计算和缴纳企业所得税。

  3、土地增值税

  根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)

  一.关于散增后土地增值税应税收入确认问题

  营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税-般计税方法的纳税人,转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

  结合国税函[2010]56号公告,a房地产企业土地增值税的计税依据为(12000-5000)=7000(元/平方米)。即从土地增值税的口径看,a房地产企业需要以7000(元/平方米)为单价乘以定向开发协议约定的房产面积作为计税基础计算和缴纳土地增值税。

  综上所述,对于定向协议中的约定价格与网签价格之间存在的差异:

  在账务处理上,可比照销售折扣的口径进行处理,以折扣后的金额7000(元/平方米)确认收入。

  在税务处理上,应以折扣后的金额7000(元/平方米)为单价乘以定向开发协议约定的房产面积作为计税基础,计算和缴纳增值税、企业所得税与土地增值税。

  但特别需要注意的是,上述思路是小编基于业务事实的一家之言,非官方解释。如各位读者还有其他的处理方式,欢迎留言探讨!

开叶网承接全国各市县公司注册服务

长沙公司注册
衡阳公司注册
湘潭公司注册
深圳公司注册
株洲公司注册
长葛注册公司
义马注册公司
灵宝注册公司
邓州注册公司
永城注册公司
孟州注册公司
禹州注册公司
新乐公司注册
晋州公司注册
藁城公司注册
辛集公司注册
衡水公司注册
廊坊注册公司
沧州注册公司
承德注册公司
张家口注册公司
保定公司注册
邢台公司注册
邯郸公司注册
秦皇岛公司注册
唐山公司注册
石家庄公司注册
重庆公司注册
上海公司注册
天津公司注册
北京公司注册
东莞公司注册
鹿泉公司注册
遵化公司注册
迁安公司注册
武安公司注册
南宫公司注册
沙河公司注册
涿州公司注册
定州公司注册
安国公司注册
高碑店公司注册
泊头公司注册
任丘公司注册
黄骅公司注册
河间公司注册
霸州公司注册
三河公司注册
冀州公司注册
深州公司注册
呼和浩特公司注册
包头公司注册
乌海公司注册
赤峰公司注册
通辽公司注册
鄂尔多斯公司注册
呼伦贝尔公司注册
巴彦淖尔公司注册
乌兰察布公司注册
锡林郭勒盟公司注册
兴安盟公司注册
阿拉善盟公司注册
霍林郭勒公司注册
满洲里公司注册
牙克石公司注册
扎兰屯公司注册
根河公司注册
额尔古纳公司注册
丰镇公司注册
锡林浩特公司注册
二连浩特公司注册
乌兰浩特公司注册
阿尔山公司注册
沈阳公司注册
大连公司注册
抚顺公司注册
本溪公司注册
丹东公司注册
锦州公司注册
营口公司注册
阜新公司注册
辽阳公司注册
盘锦公司注册
铁岭公司注册
朝阳公司注册
葫芦岛公司注册
新民公司注册
瓦房店公司注册
普兰店公司注册
庄河公司注册
海城公司注册
东港公司注册
凤城公司注册
凌海公司注册
北镇公司注册
大石桥公司注册
盖州公司注册
灯塔公司注册
调兵山公司注册
开原公司注册
凌源公司注册
北票公司注册
兴城公司注册
长春公司注册
吉林公司注册
四平公司注册
辽源公司注册
通化公司注册
白山公司注册
松原公司注册
白城公司注册
九台公司注册
榆树公司注册
德惠公司注册
舒兰公司注册
桦甸公司注册
蛟河公司注册
磐石公司注册
公主岭公司注册
双辽公司注册
梅河口公司注册
集安公司注册
临江公司注册
大安公司注册
洮南公司注册
延吉公司注册
图们公司注册
敦化公司注册
龙井公司注册
珲春公司注册
和龙公司注册
哈尔滨公司注册
齐齐哈尔公司注册
鹤岗公司注册
双鸭山公司注册
大庆公司注册
佳木斯公司注册
七台河公司注册
黑河公司注册
绥化公司注册
尚志公司注册
双城公司注册
密山公司注册
虎林公司注册
铁力公司注册
绥芬河公司注册
宁安公司注册
海林公司注册
穆棱公司注册
同江公司注册
富锦公司注册
北安公司注册
五大连池公司注册
安达公司注册册
肇东公司注册
海伦公司注册
南京公司注册
无锡公司注册
徐州公司注册
常州公司注册
苏州公司注册
南通公司注册
连云港公司注册
淮安公司注册
如皋公司注册
通州公司注册
海门公司注册
启东公司注册
开叶网专业代办理南宁各地区公司注册、无地址托管、南宁代理记账、公司变更注销服务,提供代理业务详细流程及费用。

Copyright © 开叶网 备案:湘ICP备2021009981号-3 网站地图 加载用时:0.0344秒