如何界定普通住宅和非普通住宅?

　　房地产企业是开发普通住宅，还是非普通住宅，在土地增值税上有着很大区别：一是预缴土地增值税上的区别;二是土地增值税清算上的区别：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，而非普通住宅就没有该优惠政策。

　　普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。非普通住房是相对于普通住房定义的，非住宅指的是除了住宅以外的非居住用房屋，包括办公用房、商业用房和厂房仓库、车库等。那么普通住宅与非普通住宅如何界定?

　　凡同时符合以下条件住宅的界定为普通住宅：

　　1、住宅小区建筑容积率在1.0(不含)以上。单套住房的建筑面积就是套型建筑面积。包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

　　2、单套住宅建筑面积在120平方米(含)以下。建筑容积率简称容积率，又称建筑面积毛密度，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。一般来说，住宅小区容积率与立项时即已固化，但实际验收时，实际容积率并非与规划完全一致，在认定普通住宅还是非普通住宅时，应当以验收后的实际容积率为准。

　　3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。同级别土地上住房平均交易价格如果是1，则实际成交价格低于1.20，如果是1000，则低于1200。

　　各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。比如：以湖北省为例，根据湖北省地方税务局公告2015年第6号规定，住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上、单套建筑面积在144平方米(含144平方米)以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

　　凡不同时符合上述条件的住宅界定为非普通住宅。也就是说，住宅只要满足上述任何一个条件即为非普通住宅。因各地城市具体不同，因此非普通住房与普通住房的划分标准有一定差异。同时政府也会根据本地实际情况适时对非普通住房与普通住房的划分标准进行调整。

　　在实际操作中，同级别土地上住房平均交易价格指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。所以，不同级别上的住房平均交易价格是不一样的。同级别土地上住房平均交易价格应当由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。但很多地方由于住建部门没有测算的平均价格，税务机关却没有同级别土地上住房平均交易价格的公告或通知可予以参考。导致税务机关实务中无法操作，无赖之下只能放弃。不得不说，实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以上的情况普遍存在。但实际成交价是就一单套住宅而言?还是以住宅小区住宅平均交易价而言?还是以土地增值税清算单位住宅平均交易价而言?这也是需要政策明确的地方。

　　来源：中汇武汉税务师事务所十堰所 作者：纪宏奎

　　2010年9月的解析

普通住宅与非普通住宅的判定标准

　　2010年5月，黑龙江省地方税务局发布《关于土地增值税清算工作有关业务问题的通知》（黑地税函[2010]33号），该文一个突出特点是：从2009年1月1日起至2010年12月31日止享受普通商品住房优惠政策的住宅标准调整为：容积率在1.0以上，建筑面积在180平方米以下，价格在当地商品住房平均价格1.5倍以内。

　　普通住房标准先见于《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）规定：为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.

　　按照上浮20%比例计算，各地规定的普通住房标准一般不超过144平方米。黑地税发[2007]119号文件规定，普通标准住宅的标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.4倍以下。

　　根据《黑龙江省人民政府关于促进全省房地产市场健康快速发展的若干意见》（黑政发[2008]127号）文件规定，为消除国际金融危机的影响，促进房地产健康发展，从2009年1月1日起至2010年12月31日止，享受普通商品住房优惠政策的住宅标准调整为：容积率在1.0以上，建筑面积在180平方米以下，价格在当地商品住房平均价格1.5倍以内。享受普通商品住房优惠政策的住房标准调整为：容积率在1.0以上；建筑面积在180平方米以下；价格在当地商品住房平均价格1.5倍以内。

　　这样，对于在黑龙江省从事开发的房地产企业清算土地增值税就有两个标准，是按照140平方米还是按照180平方米确定普通住宅标准？黑政发[2008]127号文的有效执行日期为两年，自2009年1月1日起至2010年12月31日止，因此可以确定，在此期间开发销售的房地产项目可以按照180平方米确定是否普通住宅，不在此期间的房地产开发项目，即便是现在面临清算，也不能适用180平方米的标准区分是否普通住宅。

　　那么如何确定房地产项目开发销售的始点呢？是按照规划立项批复时点，还是按照施工开始日期，或者预售许可证下发日期呢？黑龙江省土地增值税清算文件没有提及。以不同的时点作为分水岭对于清算会起到不同的影响。

　　在这里，借鉴《吉林省地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（吉地税函[2010]34号）文规定：自2008年12月1日起，普通住房面积标准全省统一调整至144平方米以下，价格标准上浮20%. 土地增值税政策规定的普通标准住宅面积和价格，按上述普通住房标准掌握。对2008年12月1日以后新开工的开发项目按新规定标准执行，对此之前已经开工的开发项目，仍按原规定标准执行。开工时间以取得建筑工程施工许可证时间为准。各地要按照标准严格区分普通标准住宅、非普通标准住宅和商用房等不同类型房地产，及时清算土地增值税。所以，判定2009年1月1日之后开发销售的房地产项目是否属于普通住宅，以该项目取得《建筑工程施工许可证》日期来判断具有一定的可操作性，在2008年12月31日之前取得《建筑工程施工许可证》的房地产开发项目，按照140平方米确定是否普通住宅，在2009年1月1日至2010年12月31日之间取得《建筑工程施工许可证》的房地产开发项目，按照180平方米确定是否普通住宅。2011年1月1日之后，就要看新的政策通知了。

　　不可否认，黑地税函[2010]33号文关于普通住宅的标准划分是在黑政发[2008]127号文促进房地产行业经济发展的形势下的配套税收政策，与现在的以税收为重要手段的房地产调控政策不相吻合。所以，在2009年1月1日至2010年12月31日开发销售的房地产项目，在2010年12月31日之后进行土地增值税清算是否仍然能按照180平方米判定是否普通住宅也要看房地产市场形势的发展和具体政策的执行情况了。