一、案例

　　关于物业公司水费差额计税的问题，实务中存在两种截然不同的操作。一种是收取的水费扣除全部对外支付的水费(包括物业公司自用的水费，但是不包括自来水公司开具的污水处理费)后按照简易计税办法计算交纳增值税;另一种做法是以收取的水费减去对外支付的水费扣减自用部分后按简易计税办法计算应纳税额。

　　例1，a物业公司2022年7月份转售自来水10000吨，每吨4元。根据水表显示本月整个物业公司用水11000吨，其中1000吨属于物业公司自用。已知从自来水厂购入自来水3.5元每吨。单就该转售水业务来测算：

　　按照第一种操作办法，本期水费差额征税应交税款计算为：(10000*4-11000*3.5)/(1+3%)*3%=43.69元，差额计税法下不能抵扣进项税额

　　按照第二种操作办法，本期水费差额征税应交税款计算过程为：(10000*4-10000*3.5)/(1+3%)*3%=145.63元

　　在第二种方法下，如果该物业公司采用一般计税办法，自用的1000吨自来水(假设全部可以抵扣进项税额)取得专用发票，可以抵扣其他业务产生的销项税额，可抵扣进项税金额为：

　　1000*3.5/(1+3%)*3%=101.94元，站在纳税人的角度来看，两种操作办法产生的增值税效果是相同的。第二种操作办法产生的应交增值税145.63元，也产生了可抵扣进项税额101.94元，站在纳税人的角度该业务产生了税负43.69元，正好与第一种操作办法产生的税负相等。从结果上看，两种办法不产生税负差异。

　　例2：a物业公司2022年7月份转售自来水10000吨，每吨4元。根据水表显示本月整个物业公司用水14000吨，其中4000吨属于物业公司自用。已知从自来水厂购入自来水3.5元每吨。

　　按照第一种操作办法，本期水费差额征税应交税款计算为：(10000*4-14000*3.5)/(1+3%)*3%=-262.14元，如果没有其他简易计税项目，则该转售自来水业务应交税款为零。

　　按照第二种操作办法，本期水费差额征税应交税款计算过程为：(10000*4-10000*3.5)/(1+3%)*3%=145.63元

　　假设该物业公司采用一般计税，且自用的4000吨自来水全部用于可抵扣进项税额的项目，则可抵扣进项税额为：

　　4000/(1+3%)*3%=116.5元。产生应交税款同时产生可抵扣进项税额，两者相减即为该项业务对纳税人本月税金的影响：

　　145.63-116.5=29.13元。

　　两种操作方式对比，还是第一种方法对纳税人更为有利。

　　通过上述两个案例对比分析可以总结如下，如果物业公司转售水费收入大于整体对外支出水费(含自用部分)，两种操作办法对纳税人的影响几乎可以忽略。如果转售水费收入小于整体对外支出水费(含自用部分)，则第一种操作对纳税人更为有利。

　　问题来了，哪一种操作办法更符合政策规定，纳税人能否在两种操作办法之间自由选择呢?

　　二、案例分析

　　国税2016年54号公告原文如下：

　　提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

　　从政策措辞来看，两种操作办法都不违背文件精神。

　　再来看看总局发文的背景介绍：2016年5月1日全面推开营改增以来，我们陆续接到各地税务机关和纳税人反映，物业公司提供物业服务时代收水费，若按适用税率征收增值税可能导致税负上升，为稳定营改增后物业公司税负水平，经研究，我们制发公告，对于物业公司收取的自来水水费给予一定的特殊政策安排。

　　在54号文之前，采用一般计税的物业公司转售自来水业务，对外开具发票适用13%的税率，可是从自来水公司取得的成本发票税率只有3%，物业公司增值税税负实在太高，为了稳定营改增前后物业公司税负水平，于是才有了54号文允许物业公司计算增值税时采用差额计税办法并且可以简易计税。文件的针对性非常明显，就是针对物业公司转售自来水业务。因此，我们认为文件中对外支付的自来水水费仅指转售的自来水吨数计算的自来水水费，不包括物业公司自用部分。

　　一般情况下，物业公司自用自来水的比例都比较低，从两种操作办法对增值税的影响来看，差异非常小，可以忽略。但是第一种计算办法无法排除将自来水用于不可抵扣进项税额的项目对增值税的影响，如果采用第二种操作办法，则可以将其进项税额转出。

　　三、结论

　　综上论述，我们认为水费差额计税办法计算应交增值税，仅仅适用于转售自来水部分，自用部分不可以参与差额扣除，纳税人不能择优适用。如果取得自来水公司开具的增值税专用发票，需要将转售部分做进项税额转出，才能正确适用差额计税政策。

　　注：本文所讨论为争议话题，具体执行还是要以主管税务机关要求为准。