房地产企业土地增值税 (之核定征收)

2022-08-28 03:52:38

  土地增值税相对于房地产企业而言是一个最大的税种,因其核算与缴纳的周期长、计算复杂、税负高等情况,一直是企业不愿正常清算的原因,因此,很多企业不想这么复杂,想核定征收。如:xx房地产公司2000年成立,2001年取得立项批复并于当年开工,该项目2007年竣备。企业一直未进行土增清算,分别于2014年、2018年、2019年分别收到税务局土增清算通知书。2020年收到税务局土增核定通知书。

  一、企业为什么会被核定征收?

  01.政策依据

  根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第三十四条规定,在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收。

  (1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

  (2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

  (3)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

  (4)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

  (5)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

  02.政策解析

  通过对以上政策的分析,当房地产企业在开发房地产项目时,出现账簿混乱、凭证残缺不全等原因,将会被核定征收土地增值税。但是,单纯转让土地、转让旧房等行为需要缴纳土地增值税的,大部分情况不得核定征收。因此,可以看出来,该税务局按第三条:虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的规定强制让企业土地增值税按核定征收。

  同时,北京在执行政策时比国家多一条:税务机关在清算审核中出具《清算审核意见通知书》要求限期补充资料或说明情况,纳税人未按期提交资料或进行说明的。

  二、企业按税务局要求核定征收时如何核定?

  01.政策依据

  (1)根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第三十五条规定,符合上述核定征收条件的,由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后,税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查,经主管税务机关审核合议,通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

  (2)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第七条规定,房地产开发企业出现符合核定征收土地增值税条件之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

  (3)根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第四条规定,核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行,任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围,严禁在清算中出现以核定为主、一核了之、求快图省的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的,必须立即纠正。对确需核定征收的,要严格按照税收法律法规的要求,从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率。

  02.政策解析

  通过对以上政策的分析,企业要想采用核定征收土地增值税,必须由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书,也就是说,必须要得到税务部门的认可,同时,核定率不低于预征率且原则上不得低于5%,在实际操作中,各地核定率,不同类型的楼盘,均有差别。

  如北京市税务局执行测算的核定征收率低于5%的,按照5%核定征收。

  三、企业核定征收与查账征收之间的税负差异

  上述案例中企业经过自行测算实际税负率只有2%,如果按核定征收,企业要按5%预征率征收。企业真的是拿起石头砸自己的脚。提示:当企业真的要想采用核定征收土地增值税时,一定得好好算一下核定征收税负与查账征收税负之间的差异。

  因此,土地增值税要想采用核定征收,就一定得全面考虑企业的其他税种的缴纳问题。

  来源:北京鑫税广通税务师事务所

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