拍了土地但 (不实际运营),是否缴纳印花税?

2022-08-28 03:52:16

  我公司通过招拍挂,获得了一块土地的使用权。此后,我公司作为买受人,与自然资源部门签订了《国有土地使用权出让合同》,同时约定,待我公司成立项目公司后,由我公司、自然资源部门、项目公司三方签订补充协议,项目公司将变更为新的受让人。在这种情形下,我公司是否需要缴纳印花税?

  a公司财税负责人王先生

  在房地产项目开发过程中,通常会由母公司通过招拍挂取得土地,而后成立项目公司,由项目公司负责具体的开发事宜。这种情况下,项目公司作为最终受让方、国有土地使用权的最终权利主体,缴纳印花税毫无争议。a公司的关切点,其实是母公司作为《国有土地使用权出让合同》的签订方,是否需要缴纳印花税?

  国家税务总局四川省税务局财产和行为税处处长李岚表示,印花税法第一条明确,在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人,为印花税的纳税人,应当依照本法规定缴纳印花税。《财政部 税务总局关于印花税若干事项政策执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2022年第22号)进一步明确,书立应税凭证的纳税人,为对应税凭证有直接权利义务关系的单位和个人。因此,判定主体是否需要缴纳印花税,需首先判断其对合同是否具有直接的权利和义务关系。李岚说。

  判定关键一:《竞买申请书》具体内容

  如何判断a公司对《国有土地使用权出让合同》是否具有直接的权利和义务?对此,吉林财经大学中国大企业税收研究所研究员邹胜表示,a公司向自然资源部门递交的《竞买申请书》,可以作为重要的判定标准。

  邹胜表示,根据《国土资源部关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉(试行)和〈协议出让国有土地使用权规范〉(试行)的通知》(国土资发〔2006〕114号)要求,申请人竞得土地后,拟成立项目公司进行开发建设的,应在申请书中明确项目公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招拍挂出让结果,先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》,在竞得人按约定办理完项目公司注册登记手续后,再与项目公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》。

  邹胜认为,招拍挂前,a公司如果在《竞买申请书》中承诺,后续相关权利义务由项目公司承继,那么a公司对于合同不具有直接的权利义务关系;如果在《竞买申请书》中未作相应明确,那么a公司对合同有直接的权利义务关系。

  判定关键二:《国有土地使用权出让合同》条款

  华润置地(成都)有限公司税务经理张雷,具有丰富的房地产涉税管理经验。张雷认为,从实务角度分析,在判定a公司是否缴纳印花税的过程中,除了需要关注《竞买申请书》的具体内容外,还需要关注a公司与自然资源部门签订的《国有土地使用权出让合同》的具体条款。

  如果a公司与自然资源部门签订《国有土地使用权出让合同》时,在相关条款中注明办理完项目公司注册登记手续后,相关权利义务由项目公司承继。三方签订补充协议,办理主体变更,则a公司只是名义上的合同签订方,并不是实际的合同权利义务方。真正需要履行相关权利义务的是项目公司。此时,a公司不需要就土地合同缴纳印花税。济南市税务局公职律师王维顺进一步解释,当项目公司成立之后,a公司依照合同约定,与自然资源部门办理了主体变更,事实上是对a公司代为签订合同的追认,不违背民法典中对合同效力的有关规定。原《国有土地使用权出让合同》与补充协议可视为一个完整的合同。

  未来趋势:仅由项目公司缴纳受让方印花税

  邹胜认为,a公司不需缴纳受让方印花税的前提,是项目公司全面承继了《国有土地使用权出让合同》的权利义务,具体体现在以下三个方面:一是a公司、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同,将土地受让人变更为项目公司;二是政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下,签署变更协议或补充合同时,土地价款总额不变;三是项目公司股权结构等相关情况与a公司在《竞买申请书》以及《国有土地使用权出让合同》中的约定一致。

  也就是说,如果项目公司为a公司依照竞买约定设立的,同时补充协议中明确项目公司为土地受让方,并保证土地用途、规划和土地价款不变,那么,a公司不用缴纳受让方的印花税。

  采访中,记者还发现,一些大型房地产企业在拍地后,选择及时成立项目公司,由项目公司直接与自然资源部门签订《国有土地使用权出让合同》,这样,只需由项目公司缴纳受让方印花税。

  具体来说,招拍挂过程中,先由母公司报名,只与自然资源部门签订两份协议《国土建设用地项目履约协议书》和《土地成交确认书》,初步确定出让宗地的交付义务。母公司同步成立项目公司,并到市场监督管理部门的公共资源交易中心进行项目公司核名。一般10天15天左右,项目公司即可成立。最终由项目公司直接与自然资源部门签订《国有土地使用权出让合同》。这种模式下,不存在母公司是否需要缴纳印花税的问题。

开叶网承接全国各市县公司注册服务

长沙公司注册
衡阳公司注册
湘潭公司注册
深圳公司注册
株洲公司注册
长葛注册公司
义马注册公司
灵宝注册公司
邓州注册公司
永城注册公司
孟州注册公司
禹州注册公司
新乐公司注册
晋州公司注册
藁城公司注册
辛集公司注册
衡水公司注册
廊坊注册公司
沧州注册公司
承德注册公司
张家口注册公司
保定公司注册
邢台公司注册
邯郸公司注册
秦皇岛公司注册
唐山公司注册
石家庄公司注册
重庆公司注册
上海公司注册
天津公司注册
北京公司注册
东莞公司注册
鹿泉公司注册
遵化公司注册
迁安公司注册
武安公司注册
南宫公司注册
沙河公司注册
涿州公司注册
定州公司注册
安国公司注册
高碑店公司注册
泊头公司注册
任丘公司注册
黄骅公司注册
河间公司注册
霸州公司注册
三河公司注册
冀州公司注册
深州公司注册
呼和浩特公司注册
包头公司注册
乌海公司注册
赤峰公司注册
通辽公司注册
鄂尔多斯公司注册
呼伦贝尔公司注册
巴彦淖尔公司注册
乌兰察布公司注册
锡林郭勒盟公司注册
兴安盟公司注册
阿拉善盟公司注册
霍林郭勒公司注册
满洲里公司注册
牙克石公司注册
扎兰屯公司注册
根河公司注册
额尔古纳公司注册
丰镇公司注册
锡林浩特公司注册
二连浩特公司注册
乌兰浩特公司注册
阿尔山公司注册
沈阳公司注册
大连公司注册
抚顺公司注册
本溪公司注册
丹东公司注册
锦州公司注册
营口公司注册
阜新公司注册
辽阳公司注册
盘锦公司注册
铁岭公司注册
朝阳公司注册
葫芦岛公司注册
新民公司注册
瓦房店公司注册
普兰店公司注册
庄河公司注册
海城公司注册
东港公司注册
凤城公司注册
凌海公司注册
北镇公司注册
大石桥公司注册
盖州公司注册
灯塔公司注册
调兵山公司注册
开原公司注册
凌源公司注册
北票公司注册
兴城公司注册
长春公司注册
吉林公司注册
四平公司注册
辽源公司注册
通化公司注册
白山公司注册
松原公司注册
白城公司注册
九台公司注册
榆树公司注册
德惠公司注册
舒兰公司注册
桦甸公司注册
蛟河公司注册
磐石公司注册
公主岭公司注册
双辽公司注册
梅河口公司注册
集安公司注册
临江公司注册
大安公司注册
洮南公司注册
延吉公司注册
图们公司注册
敦化公司注册
龙井公司注册
珲春公司注册
和龙公司注册
哈尔滨公司注册
齐齐哈尔公司注册
鹤岗公司注册
双鸭山公司注册
大庆公司注册
佳木斯公司注册
七台河公司注册
黑河公司注册
绥化公司注册
尚志公司注册
双城公司注册
密山公司注册
虎林公司注册
铁力公司注册
绥芬河公司注册
宁安公司注册
海林公司注册
穆棱公司注册
同江公司注册
富锦公司注册
北安公司注册
五大连池公司注册
安达公司注册册
肇东公司注册
海伦公司注册
南京公司注册
无锡公司注册
徐州公司注册
常州公司注册
苏州公司注册
南通公司注册
连云港公司注册
淮安公司注册
如皋公司注册
通州公司注册
海门公司注册
启东公司注册
开叶网专业代办理南宁各地区公司注册、无地址托管、南宁代理记账、公司变更注销服务,提供代理业务详细流程及费用。

Copyright © 开叶网 备案:湘ICP备2021009981号-3 网站地图 加载用时:0.0342秒