设立reits相关涉税业务处理分析

　　reits(real estate investment trusts)，是以发行股份或受益凭证的方式募集资金，将资金专门投资于不动产领域，并由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。我国现行发行reits往往需要成立有权属资产的项目公司，而这一过程则需要资产原权属人将资产剥离出，就会发生增值税、企业所得税的涉税业务，若剥离的是不动产则会发生土地增值税涉税业务。

　　根据《企业会计准则第21号租赁》(财会〔2018〕35号)，使用权资产是指承租人在租赁期内使用租赁资产的权利，确认使用权资产的前提是承租人通过租赁取得了控制已识别资产使用的权利，即有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。根据租赁准则的解释承租人在一项资产确认使用权资产，则有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益。假设承租人租赁了一项不动产长达20年(涵盖整个不动产的折旧期限)，按现有的租赁要求承租人将其确认为可使用权资产后，是否可以此租赁资产发行reits，若可以发行reits，根据增值税、企业所得税、土地增值税相关规定，目前无转让使用权资产的相关税收制度规定，则不纳税。

　　reits(real estate investment trusts)，是以发行股份或受益凭证的方式募集资金，将资金专门投资于不动产领域，并由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。我国现行发行reits往往需要成立有权属资产的项目公司，而这一过程则需要资产原权属人将资产剥离出，就会发生增值税、企业所得税的涉税业务，若剥离的是不动产则会发生土地增值税涉税业务。

　　根据《企业会计准则第21号租赁》(财会〔2018〕35号)，使用权资产是指承租人在租赁期内使用租赁资产的权利，确认使用权资产的前提是承租人通过租赁取得了控制已识别资产使用的权利，即有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。根据租赁准则的解释承租人在一项资产确认使用权资产，则有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益。假设承租人租赁了一项不动产长达20年(涵盖整个不动产的折旧期限)，按现有的租赁要求承租人将其确认为可使用权资产后，是否可以此租赁资产发行reits，若可以发行reits，根据增值税、企业所得税、土地增值税相关规定，目前无转让使用权资产的相关税收制度规定，则不纳税。

　　随着新会计准则的出台，未来reits设立发行过程中若可以以租赁资产为基础发行reits时，未来相应涉税业务也需要进行相应的更新，以适应新业务发展的需要。

　　来源：天扬财税

　　2015年2月的解析

reits面临的税收困境

　　【编者按】房地产企业特别是以商业地产为主的房企，其开发项目投资回收期长，资金需求量大，企业的融资压力较大并且对现金流量要求高。reits是房地产企业一种行之有效的融资工具，它有利于完善房地产企业融资结构，促进房地产企业健康稳定有序的发展。目前我国存在对reits双重征税问题，税收瓶颈严重制约着reits在我国的发展。

　　一、reits在我国的发展状况

　　房地产信托投资基金(real estate investment trust，简称reits)是一种以发行信托收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。reits有不同的分类标准，其中与税收待遇相关的分类方法是按其组织形式分为公司型和契约型。公司型reits依据公司法设立股份有限公司，通过发行股份筹集资金，从事房地产投资，收益以股利的形式发放给投资人。契约型reits指委托人和受托人缔结信托契约，以房地产投资为标的，将收益权分割，投资者取得代表收益权的收益凭证。

　　美国、澳大利亚、日本等发达国家已建立了较完善的reits运行机制、法律制度及税收政策，reits也有力地促进了该地区房地产业的发展。我国从2005年12月越秀reits在香港联交所上市以来，reits发展经历了从无到有、不断探索的过程。国家对reits的正式表态是国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)，文件提出 支持资信条件比较好的企业批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。2009年，中国人民银行牵头的十一部委 reits 协调小组首次研讨会在上海成功召开。2014年5月21日，我国首只房地产信托投资基金(简称reits)中信启航专项资产管理计划在深交所挂牌交易，reits成了各界关注的焦点。

　　二、我国对reits的税待遇不合理

　　reits的本质是一种信托。我国自2001年颁布《信托法》至今已有十余载，《信托法》的颁布为信托行业的规范发展奠定了法律基础，十多年来信托活动日益频繁、信托产品层出不穷。而与此形成鲜明对比的是，我国信托业税收政策的研究和制定一直处于滞后状态，没有出台针对信托业的专门税收法规。目前我国对reits的税收待遇具有较大的不合理性，严重阻碍了其发展。

　　一般而言，reits包含设立、存续和终止三个环节。在设立环节，委托人将相关资产转移给受托人;在存续期间，受托人根据信托合同的规定对信托财产进行管理，期间可能发生不动产投资、出售、出租等经济行为，同时，reits将其运营收益分配给投资者;在终止环节，受托人根据约定将剩余的信托财产转移给受益人或委托人。

　　目前普遍认为reits发展有两大税收拌脚石，一是在信托设立和终止环节对信托财产的征税问题，二是信托存续阶段的重复征税问题。具体而言，reits 设立时，委托人按照信托协议将不动产转移给受托人，受托人需缴纳契税、印花税，委托人除缴纳印花税以外还要按照不动产的市场价值或评估价值就不动产转让缴纳营业税。存续阶段，受托人以信托目的管理信托财产而产生的信托净收益，需缴纳企业所得税，对获得的报酬应缴纳营业税和企业所得税，涉及的房产交易还需缴纳房产税。此时，投资者(受益人)对分配所得信托收益还需缴纳所得税。在终止阶段，委托人收回信托财产或受益人接受信托财产时，委托人或受益人还需缴纳契税、印花税，受托人还需缴纳相应营业税。

　　目前主流观点认为，一方面委托人和受托人之间的信托财产转移，并不是真正的转让行为，受托人并不享有实质上的所有权，因此，对该行为征税是不合理的;另一方面，对于信托财产运营收益在reits层面(无论是针对reits本身还是针对受托人)和受益人层面均征收所得税，构成了对同一笔收益的重复征税。由于这两个问题的存在，使投资reits负担的税负高于直接投资于房地产，严重影响了reits的发展。

　　三、国外reits税收的立法经验

　　reits从上世纪60年代初在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了reits。美国的reits税制是其他国家的范本。美国税法对于reits的规定可以用限制严格和政策优惠来概括。要成为税法所承认的reits(即符合享受优惠政策的资格)，必须符合一定条件，如reits证券持有人必须维持在100人以上，最大的5个主要的投资者不得拥有超过其发行的50%以上的股票份额;总资产的75%必须投资于房地产、抵押贷款或其他reits证券等;20%的总收入可来自股利、利息、股票、债券出售的利得;由应纳税reits子公司股票所构成的资产不得超过20%; reits的征税所得除资本利得与确定的非现金征税收益外，至少90%必须以股利的形式派发给投资者等等。在满足法定条件后， reits分配给投资者的收入部分免交公司所得税，仅对未分配的应税收入征收公司所得税和4%的营业税。新加坡作为仅次于日本的亚洲第二大reits市场，由于政府部门早就确定了新加坡做金融中心的发展方向，在发展reits市场的过程中，对规则、税务处理都作了相关的调整。比如，reits的税收透明制度规定，不在reits的层面征税，即派发股息给持有人的时候不征收所得税等。由于reits作为一种以房地产租赁收入来保障投资人长期权益的权益型集合投资计划，需将绝大部分税前收入分配给投资者。因此，发达国家通常对采取reits免交公司所得税和资本利得税的优惠待遇。

　　四、我国reits税收立法的建议

　　1、完善reits法律体系及税收政策

　　一方面，借鉴美国等发达国家的房地产信托投资基金的做法，建立完整的规章制度体系，包括管理办法、设立指引、监督办法等，以促进的reits健康发展;另一方面，制定税收优惠政策。在国外，税务驱动占重要地位，税务带动了房地产投资80%的份额，投资理念驱动的份额约占20%。中国目前对reits的公司型模式的双重征税问题尚没解决，相应的税收优惠政策尚未建立，亟需根据reits的发展完善相应的税收及优惠政策。

　　2、信托税收立法应贯彻导管原则

　　根据导管原则，信托只是收入传递的工具。信托中受托人经营和管理信托只是作为媒介传递信托收益，股息、利息、分红等一切信托财产的运营所得均应被视为受益人的所得。依据这一原则，在实践中一般规定信托财产的运营所得由最终受益人承担纳税义务，受托人不对信托财产运营所得纳税，只对其从事信托业务的报酬收入承担纳税义务。贯彻导管原则也是对税收中性原则的具体体现，即受益人投资reits所承担的税负，不应超过其亲自从事房地产投资所承担的税负，否则纳税人就会选择直接从事房地产投资，而不会选择购买reits，即税收政策影响了纳税人的选择，没有保持中性，那么reits的发展就会遭受阻碍。

　　3、明确在reits设立及终止环节的税收政策

　　目前，国内业界普遍认为在reits设立和终止时，委托人和受托人、受托人和受益人之间的信托财产转移行为将被视同销售而征税，其依据是这些财产转移是一种所有权的转移。由于明确了受托人对信托财产享有所有权，因此委托人将信托财产转移给受托人的行为是一种所有权的转移。而我国的《物权法》则坚持一物一权原则，即一个信托只存在一个所有权。另外，根据我国《信托法》规定，信托财产是相对独立于委托人和受托人的固有财产，但并未明确信托的设立和终止将导致所有权的变更。因此，在信托设立环节，信托财产的所有权并未发生转移，本身就不存在视同销售征税的问题。而在信托终止环节，如果信托财产转移至委托人，那么也不构成所有权转移，依然不涉及征税问题;如果信托财产转移至受益人，那么在办理不动产产权登记等产权转移行为发生后，该项所有权转移才告成立，应由委托人和受益人分别承担转让方和受让方相应的纳税义务。

　　4、妥善解决信托收益重复征税问题

　　reits除了具有信托的属性外，同时也是资产证券化的一种形式。根据《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》(财税[2006]5号)规定：对信托项目收益在取得当年向资产支持证券的机构投资者(以下简称机构投资者)分配的部分，在信托环节暂不征收企业所得税;在取得当年未向机构投资者分配的部分，在信托环节由受托机构按企业所得税的政策规定申报缴纳企业所得税;对在信托环节已经完税的信托项目收益，再分配给机构投资者时，对机构投资者按现行有关取得税后收益的企业所得税政策规定处理。在对信托项目收益暂不征收企业所得税期间，机构投资者从信托项目分配获得的收益，应当在机构投资者环节按照权责发生制的原则确认应税收入，按照企业所得税的政策规定计算缴纳企业所得税。机构投资者买卖信贷资产支持证券获得的差价收入，应当按照企业所得税的政策规定计算缴纳企业所得税，买卖信贷资产支持证券所发生的损失可按企业所得税的政策规定扣除。以上规定妥善解决了信托收益重复征税的问题，对reits的有关税收问题具有借鉴意义。

　　小结：

　　reits是房地产企业一种行之有效的融资工具，有利于完善房地产企业融资结构，促进房地产企业健康稳定有序的发展。但我国目前reits存在双重征税问题，相应的税收优惠政策尚未建立，因此，需根据reits的发展完善相应的税收及优惠政策，使税收不再成为reits发展的拌脚石。华税律师认为，我国reits税收立法时，应广泛借鉴国际先进经验，贯彻导管原则，明确在reits设立及终止时信托财产转移的税收政策，避免对信托收益的重复征税。

　　来源：华税律师事务所 版权说明：本文的著作权属于华税，转载须注明来源，可搜索华税关注华税微信。华税主任刘天永律师的qq和个人微信号均为：977962，添加可互动交流。