在建工程项目收购转让税收要点分析

　　房地产企业收购在建项目后继续开发再销售的情况，越来越多地出现。收购方应结合工程实际，对收购项目进行尽职调查与监督预测，尽量掌握该项目存在的各类风险，以更好地应对以后遇到的相类似的情况。

　　一、尽职调查

　　收购方在收购在建项目之前应对该项目的整体情况进行充分地调查研究，从法律及税收层面，应注意以下几点。

　　1.调查该项目是否存在法律上的瑕疵

　　该项目取得土地的方式是否存在合同、付款、票据瑕疵?例如，取得土地的协议是框架协议还是最终合同;土地出让金是否支付完毕;契税是否缴纳;是否存在延迟缴纳情况;支付的相关款项是否均已取得合法票据?如果土地出让金未按土地出让合同约定交款时间交款，原取得人是否到相关部门办理延迟缴纳手续，是否需要承担合同违约责任?

　　还应该注意，该项目取得的土地是否存在各类抵押、质押等瑕疵(不仅限于金融机构、同时包括民间组织、民间个人等隐形抵押瑕疵)。该项目取得的土地及地上建筑是否存在法律程序上的瑕疵(该项目所属公司是否存在法律纠纷且已被或正在被起诉)。

　　该项目是否存在前期开发手续上的瑕疵?例如，项目是否存在已建但相关手续未办理完毕且相关费用未全额缴纳;国土证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证还未办理完毕;报建费、各类基金及各类异地建设费未缴纳等。该项目是否存在其他各类应处理未处理的前期工程费，如环评费、水资源费、农民工保险、农民工工资保证金等。

　　该项目是否存在拆迁补偿未决事项?如果发现土地的协议及补充协议存在约定不明的情况，应调查是否有与土地出让方重新签订相关补充协议的可能性。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条：房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。如果存在拆迁未决或未完事项，应依规进行处理。

　　应审核该项目施工合同是否存在法律瑕疵：①审核施工合同是否已违约;②审核违约赔偿条款;③审核是否已涉诉。如果项目施工合同不涉诉，还应审核赔偿条款是否存在法律瑕疵。

　　应审核该项目是否取得预售许可证，是否存在法律瑕疵。因为，如果在建项目转让合同签订后，签订的合同双方是有义务通知预购人的。

　　2.调查该项目是否满足相关转让条件

　　《城市房地产开发经营管理条例》第十九条：转让房地产开发项目，应当符合《城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。《城市房地产管理法》第三十九条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　根据第三十九条可以看出，收购方收购以土地以出让方式立项的在建项目时应注意以下几点：①转让在建工程方具有房地产开发资质;②转让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;③转让方已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证;④转让方已完成一定投资，如房屋建设是否已完成开发投资总额的25%以上;如果是成片开发土地的，是否形成工业用地或其他建设用地条件。

　　《城市房地产管理法》第四十条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

　　根据第四十条可以看出，收购方收购以划拨方式立项的在建项目时应注意以下几点：①转让以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产必须经有批准权的人民政府批准;②转让项目经相关政府批准后，受让方必须补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后才能继续开发。③转让项目经相关政府批准后，政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

　　3.调查该项目是否存在税收瑕疵

　　(1)如果收购方单纯以收购在建工程项目方式收购，转让方实质为单纯的转让资产。收购方应调查该项目账面成本的真实性、合法性、合理性。笔者建议聘请专业服务机构对在建项目的整体账务核算进行详尽审核，出具相关报告，聘请相关评估机构对在建工程项目进行评估。

　　(2)对转让的在建项目进行税费上的测算

　　转让在建工程项目涉及的税费有：①增值税及附加;②企业所得税;③土地增值税;④土地使用税;⑤房产税(如果存在临时售楼部，是需要缴纳的);⑥印花税;⑦契税(前期取得土地是否缴纳了契税)。

　　(3)确认转让方在计算扣除房地产开发成本时是否可以加计扣除

　　①如果只是土地的转让，即转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但是尚未进入施工阶段的在建项目，按转让土地使用权征收土地增值税，已投入的开发成本部分可以扣除，但是不能加计扣除。《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发〔1995〕110号)第六条第一点规定：对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

　　②如果是转让已修建部分建筑的项目，即已进入建筑物施工阶段的在建项目，按销售不动产征收土地增值税，已投入的开发成本可以加计扣除。

　　根据《土地增值税暂行条例》(国务院令1993年138号)第六条，扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。

　　《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六项明确，条例第六条第(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

　　二、分析监督预测

　　在调查完在建项目的具体法律风险与税收风险后，收购方要根据对该项目的开发战略进行相关分析。

　　(一)收购在建项目后再开发的分析

　　收购方在对收购的在建工程项目进行完尽职查之后，继续开发项目，并进行销售，在此过程中，需要根据取得的相关票据以及转让方缴纳税费的情况，对此项目进行税费的预测，同时结合预测结果选择适用的销售策略。

　　1.如果转让方转让的是老项目，开具的增值税发票征收率为5%。根据《关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》(财政部税务总局公告2020年第2号)第二条：房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。当然，收购方可以根据在建工程项目的实际情况选择适用一般计税方式还是简易计税方式。

　　2.如果转让方选择一般计税方式缴纳增值税，收购方需先对转让方的增值税计算方法进行审核，因为如果选择一般计税方式计算缴纳增值税，销售额可以扣除满足条件的土地价款：

　　销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+增值税税率)。

　　当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款(当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积)。

　　房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。因此，如果转让方选择一般计税方式缴纳增值税，收购方应对转让方的增值税计算过程进行监督，转让方应按规定开具增值税专用发票，收购方抵扣进项税。

　　3.关注收购成本能否再次加计扣除的问题

　　如果收购方对在建项目继续开发的，其新增的开发成本在土地增值税前可以扣除且可以加计;但是如果收购支出是在土地增值税前扣除，则不可以加计扣除。由于各地执法口径不一，要具体参照各地的主管税务机关执行的税收政策规定。《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发〔1995〕110号)第五条第六点规定：加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。由于收购在建项目过程中，转让计算土地增值税时已经加计，因此，笔者认为，收购方继续开发在建项目后，前期收购成本在土地增值税前不能再加计，但是新增的相关成本可以加计。

　　(二)收购在建项目后，不进行实质性开发而销售的项目

　　收购在建项目未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，收购支出(不含增值税税额)的土地增值税处理为：收购支出在土地增值税前扣除，但是不可以加计扣除。

　　根据《关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》(国税发〔2007〕132号)第三十八条第(三)点的规定：对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

　　综上所述，房地产企业收购在建工程项目时应结合项目实质进行相关调查，再结合收购项目的开发实质进行风险分析，提出解决方案，之后进行税费测算，选择适合的销售策略，以在合规合法的前提下达到项目利润最大化的目的。

　　来源：璟行财税;注册税务师; 作者：周焱; 单位：四川金普林税务师事务所;

　　2008年11月的解答

在建工程人员的工资及奖金应在现金流量表的什么项目反映?

　　问：在建工程人员的工资及奖金应在现金流量表的什么项目反映?

　　答：应在投资活动中"购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金"项目反映。

　　来源：安徽税务筹划网