契税免征需要完善的几个问题探讨(房屋权属,免征契税)

2022-08-13 19:33:25

延续前期的财税[2018]17号,对几项特殊业务予以免征契税。在实际执行中,仍有些细节问题,规定含糊,不便执行,值得商榷,期待明确。

一、债权人承受抵债土地、房屋权属,免征契税。

财税[2018]17号第五条规定,企业依照有关法律法规规定实施破产,债权人(包括破产企业职工)承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属,免征契税。

1、是否按债权人的债权金额对应免征契税?如,甲公司(乙公司的债权人)承受乙公司一块土地,乙公司破产清算时,甲公司的债权金额1000万元,承受土地经评估市场价格5000万元。甲公司支付4000万元价差后,取得该块土地使用权并办理权属过户登记。债权人甲公司取得该块土地使用权,应全额免征?还是按差额4000万元缴纳契税?

17号文件并未具体明确,“承受破产企业抵偿债务的”的意思,很难界定为是对应债权金额等额承受,也可能是差额承受。

2、债权形成时间问题?如,乙公司破产清算时,甲公司有意向收购乙公司一块土地,且甲公司有实力及时支付资金。乙向甲借100万元发放部分职工工资,形成债权债务关系。其后,甲公司承受乙公司市场价格5000万元的土地,是否能适用17号文件第五条的免征契税条款?如果全额适用免征,破产清算后,即便甲公司的100万债权得不到偿付,也获取了免征契税的更大利益。

3、股东承受破产企业土地、房屋权属,应征契税?假设乙公司破产清算时,已偿付完毕债务,将剩余土地、房屋分配给股东,股东取得的应缴纳契税。对于取得固定利润或保底利润的投资,实为债权的,是否按实质来确认,适用债权人承受而免征呢?

4、破产企业的存续时间是否有所限制?按契税暂行条例细则第八条规定,以土地、房屋权属抵债,应缴纳契税。如,甲公司先以土地,分立成立乙公司,乙公司与丙公司形成债务,其后申请破产。是否应对乙公司的存续时间和实际经营有所限制?以堵塞恶意筹划的漏洞。

二、非债权人承受抵债土地、房屋权属,免征或减半契税。

财税[2018]17号第五条规定,对非债权人承受破产企业土地、房屋权属,凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定,与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业土地、房屋权属,免征契税;与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,减半征收契税。

部分企业频临破产前,职工待遇持续较低,已有大部分职工辞职或解聘,留守人员很少。对比债权人免征条件,此条更为优惠。

认真分析条款,此条未加上债权人。按字面意思,债权人不得适用,只能是非债权人(包括股东)可以适用。文件表述是否为立法时真实的意思表达?值得思考。

三、公司合并分立免征契税与实施细则应税的轻易背离。

按契税暂行条例细则第八条规定,以土地、房屋权属作价投资、入股,应缴纳契税。如,甲公司拟以土地直接投资乙公司,乙公司取得后,应缴纳契税。

假设,甲先以少数员工及该块土地分立成立丙公司(投资主体相同,仍是甲),乙公司合并丙公司(投资主体存续,甲股权进入乙)。虽环节略多,但办理并不复杂,且带人重组并未增加增值税的税负,也未增加土地增值税的税负。

所以,仔细研读财税[2018]17号,两个或两个以上的公司,依照法律规定、合同约定,合并为一个公司,且原投资主体存续的,对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属,免征契税。仅仅有原投资主体存续的条件明显存在漏洞,造成直接投资与进行简单合并分立的计税差异,应有对合并过程中有土地评估增值的条件,这样就完善了契税相关政策的内在逻辑。

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