房地产企业配建公租房涉税风险与处理方案(出让土地)

2022-08-06 22:29:34

公租房配建与移交,实务中常常见到,但各地政府机构处理各异,税务机关理解不同,企业处于困惑之中,导致最终的高风险。我们以一个实务的案例来分析。

某市政府出台公租房配建的相关政策如下:新出让土地的商品住房项目(含签订土地使用权变更协议的,不含城中村、棚户区改造配套开发部分),按照不低于宗地住宅建筑面积15%的比例,实物配建公租房,其中,5%无偿移交政府;10%政府回购。配建公租房单位面积政府回购价由土地和建设价格构成,其中,土地价格按宗地出让起始楼地面价计入;建设价格暂按2800元/平方米计入,并由市物价部门委托评估机构根据市场建设价格变动情况定期调整。

作为拍到土地的房地产公司,如何从财税角度处理公租房问题,实务中存在诸多争议。

争议一:公租房是否视同销售交税?

要说清视同销售问题,首先看看公租房的产权性质。从本文引述的政策文件来看,公租房对应土地由房地产公司拍得,而且同商品房一样属于出让土地,由房地产公司正常缴纳出让金。那么,后续公租房的相关报建手续当然也是由房地产公司负责,这样来看,公租房同商品房性质是相同的,属于房地产公司所有。

对于公租房中10%部分,文件界定为政府回购,也就是说房企将自己建设的公租房以约定价格转让给政府,这属于标准的销售行为,无需视同销售,直接按照销售交税即可;对于5%无偿移交政府部分,财税2016年36号文有过这样一句表述:单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

这里的情况属于36号文这一条的涵盖范围吗?看起来让人迷惑,毕竟文件中原话讲的是“无偿移交”,但我个人认为这里的无偿并非真正的无偿,真正的无偿赠送是不附带任何条件的,而这里的公租房无偿移交是作为取得土地所付出的代价,本质上是属于特殊情况下的土地支付对价!这个判断相当重要,会决定整个交易的性质。

如果按照这个理解,其实不能套用36号文上述条款,而应该理解为付出的是公租房,得到的是土地(当然只是一部分价款),也应该按照正常销售处理。

从实务操作来讲,未来房子移交时涉及一个问题,就是是否需要通过房管局网签的问题,因为未来的移交是移交政府平台公司,公租房的产权应办理至该公司名下,我的理解是需要网签的,那当然就是销售。即使不网签,特殊通道办证,也不改变上述分析的交易性质。

争议二:销售价格如何确定?

关于商品房销售价格问题,在税法上多有描述,增值税、土地增值税和企业所得税都有涉及。以增值税为例,还是财税2016年36号文做了界定:

无偿移交这部分情况,没有明确定价;10%回购部分,公租房单方定价等于楼面地价+建造成本。假定楼面地价3000元,建造成本单方按照2800,那么回购价就是5800元/平方米。面对这种情况,如何确定公租房收入,有几个争议:

第一,无偿移交部分和回购部分价格应该一样还是不一样?这个问题我觉得逻辑应该是清晰的,无论如何判断分析,两部分从商品属性上来讲其实是完全一样的产品,应当在涉税处理上采取统一价格来确认;

第二,如果统一价格,应该无价格向有价格靠拢还是有价格向无价格靠拢?我的观点是应该统一按照政府回购价格确认收入,也就是无价格部分向有价格部分看齐;

第三,回购价格低于成本怎么办?实务中常常出现的情况是政府支付的2800元无法覆盖建造成本,这就造成了企业在实际回购中的亏损。企业为什么愿意忍耐亏损?当然是为了拿地迫于无奈,但这也给涉税处理带来了困惑:究竟应该按照政府回购价作为计税基数,还是应该以房屋公允价值作为计税基数?

我的个人观点是应该以公允价值作为计税基数,当然公允价值的认定需要按照财税2016年36号等文件的次序认定,公租房由于不对外销售,户型、品质等同其他商品房都有差异,因此完全按照商品房均价处理是不妥当的,按照组成计税价格处理较为合理,也就是在房企成本基础上加上一个合理的利润。这个合理的利润是多少?增值税和所得税口径不完全一致,增值税为10%,所得税为不低于15%。实务中建议以15%较为合理和安全。当然,没有必要在增值税、土增和企业所得税三个税种中过分强调税法差异,统一按照一个标准计税价格处理即可。

争议三:无偿移交部分能计入项目土地成本?

按照我们前面的分析逻辑,无偿其实并非无偿,而是土地的特殊支付对价,因此当然应当在确认收入的同时计入土地成本,否则如果强行按照无偿赠送理解将被迫计入企业的营业外支出,从事实上不合理,从财税上非常吃亏,对于这种理解,我个人无法苟同。

还有一个细节,如果政府每个平方回购只愿意出5800元,实际公允价值(组成计税价格)假定为8000元,中间差额的2200元我认为也应当作为特殊的土地支付对价计入项目土地成本,同无偿哪个部分处理逻辑保持一致。

总结:

1、无论是无偿移交还是政府回购,只要公租房属于房地产公司,就应当在产权转移时按照销售处理,缴纳各种税费;

2、销售价格是争议焦点,应按照公允价值作为计税依据,当然回购价与公允价的比较是关键所在;

3、作为取得土地的特殊支付对价,无偿移交房屋应计入项目土地成本在税前扣除,这才符合整个项目的商业逻辑。

开叶网承接全国各市县公司注册服务

长沙公司注册
衡阳公司注册
湘潭公司注册
深圳公司注册
株洲公司注册
长葛注册公司
义马注册公司
灵宝注册公司
邓州注册公司
永城注册公司
孟州注册公司
禹州注册公司
新乐公司注册
晋州公司注册
藁城公司注册
辛集公司注册
衡水公司注册
廊坊注册公司
沧州注册公司
承德注册公司
张家口注册公司
保定公司注册
邢台公司注册
邯郸公司注册
秦皇岛公司注册
唐山公司注册
石家庄公司注册
重庆公司注册
上海公司注册
天津公司注册
北京公司注册
东莞公司注册
鹿泉公司注册
遵化公司注册
迁安公司注册
武安公司注册
南宫公司注册
沙河公司注册
涿州公司注册
定州公司注册
安国公司注册
高碑店公司注册
泊头公司注册
任丘公司注册
黄骅公司注册
河间公司注册
霸州公司注册
三河公司注册
冀州公司注册
深州公司注册
呼和浩特公司注册
包头公司注册
乌海公司注册
赤峰公司注册
通辽公司注册
鄂尔多斯公司注册
呼伦贝尔公司注册
巴彦淖尔公司注册
乌兰察布公司注册
锡林郭勒盟公司注册
兴安盟公司注册
阿拉善盟公司注册
霍林郭勒公司注册
满洲里公司注册
牙克石公司注册
扎兰屯公司注册
根河公司注册
额尔古纳公司注册
丰镇公司注册
锡林浩特公司注册
二连浩特公司注册
乌兰浩特公司注册
阿尔山公司注册
沈阳公司注册
大连公司注册
抚顺公司注册
本溪公司注册
丹东公司注册
锦州公司注册
营口公司注册
阜新公司注册
辽阳公司注册
盘锦公司注册
铁岭公司注册
朝阳公司注册
葫芦岛公司注册
新民公司注册
瓦房店公司注册
普兰店公司注册
庄河公司注册
海城公司注册
东港公司注册
凤城公司注册
凌海公司注册
北镇公司注册
大石桥公司注册
盖州公司注册
灯塔公司注册
调兵山公司注册
开原公司注册
凌源公司注册
北票公司注册
兴城公司注册
长春公司注册
吉林公司注册
四平公司注册
辽源公司注册
通化公司注册
白山公司注册
松原公司注册
白城公司注册
九台公司注册
榆树公司注册
德惠公司注册
舒兰公司注册
桦甸公司注册
蛟河公司注册
磐石公司注册
公主岭公司注册
双辽公司注册
梅河口公司注册
集安公司注册
临江公司注册
大安公司注册
洮南公司注册
延吉公司注册
图们公司注册
敦化公司注册
龙井公司注册
珲春公司注册
和龙公司注册
哈尔滨公司注册
齐齐哈尔公司注册
鹤岗公司注册
双鸭山公司注册
大庆公司注册
佳木斯公司注册
七台河公司注册
黑河公司注册
绥化公司注册
尚志公司注册
双城公司注册
密山公司注册
虎林公司注册
铁力公司注册
绥芬河公司注册
宁安公司注册
海林公司注册
穆棱公司注册
同江公司注册
富锦公司注册
北安公司注册
五大连池公司注册
安达公司注册册
肇东公司注册
海伦公司注册
南京公司注册
无锡公司注册
徐州公司注册
常州公司注册
苏州公司注册
南通公司注册
连云港公司注册
淮安公司注册
如皋公司注册
通州公司注册
海门公司注册
启东公司注册
开叶网专业代办理南宁各地区公司注册、无地址托管、南宁代理记账、公司变更注销服务,提供代理业务详细流程及费用。

Copyright © 开叶网 备案:湘ICP备2021009981号-3 网站地图 加载用时:0.031秒