一、案例背景

a广告公司租赁b公司公交候车厅发布广告，租赁期间为2017年8月1日至2022年7月31日(共60个月)，每年租金120万元。

2019年2月，a公司与b公司签订补充协议，协议规定，b公司减免a公司2018年8月1日至2019年1月31日期间6个月的租金，同时将租赁期间延长了6个月，租赁期至2023年1月31日。

2021年4月，b公司下发减免租金的协议，减免a公司2020年2月到2020年7月共6个月的租金。

2022年9月，b公司下发延长租赁期的协议，将租赁期延长3个月，租赁期至2023年4月40日。

问题1：根据《租金减让特别规定》a公司2019年2月、2021年4月，a公司每个月摊销的租金重新计算的开始时间，是按照协议里规定的减免租金开始日期计算，还是按照协议签署日期开始计算?比如，2019年2月签署补充协议后，重新计算租金是从2018年8月开始计算，还是自2019年2月开始计算?

问题2：a公司该部分租赁是否符合新租赁准则的要求，确认使用权资产及租赁负债?

二、案例解析

(一)变更时点问题

本案例合同变更较多，令人眼花缭乱，本案例中b公司对a公司一共进行了三次合同变更和优惠，除了最后一次，前两次都是对上一年的租金进行减免。

本业务应该是由于外部环境变化，a公司经营困难造成的，减免租金和延迟租赁处于新出现的情况，应该按照未来适用法进行调整，不需要追溯从上年开始调整，即应根据补充协议签订日开始计算。

(二)会计准则适用性

《企业会计准则第21号—租赁》第三条本准则适用于所有租赁，但下列各项除外：

(一)承租人通过许可使用协议取得的电影、录像、剧本、文稿等版权、专利等项目的权利，以出让、划拨或转让方式取得的土地使用权，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

(二)出租人授予的知识产权许可，适用《企业会计准则第14号——收入》。

勘探或使用矿产、石油、天然气及类似不可再生资源的租赁，承租人承租生物资产，采用建设经营移交等方式参与公共基础设施建设、运营的特许经营权合同，不适用本准则。

可见，新租赁准则所排除的业务类型，并不包含本案例情况，租赁特定公交候车亭的广告发布位，可以认为是符合使用权资产和租赁负债的确认条件。这个理解应该是较为主流的。

另外，在合同开始日，企业应当评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

从另外一个角度看，对架设在高速公路等的广告牌，是专门用于展示广告的设备，更容易识别，作为使用权资产也更合理;公交车候车厅、墙体广告、车体广告等都是附属于其他资产之上，是核心功能之外的派生功能，与常规的租赁资产显然区别较大。

虽然租赁方可以决定印刷广告的种类，虽也可识别并有一定的控制力，但本质上与无无形资产中的诸多使用权也比较相似，不作为使用权资产应该也可在考虑之内，而不认为就是错的。两个观点请斟酌采用。

来源：安博士讲财税 作者：安世强

2020年7月的解析——

新冠疫情相关租金减让会计处理规定及应用案例

财政部近日发布了财会[2020]10号《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》(“简化处理规定”)及《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理应用案例》(“应用案例”)，帮助企业简化新冠疫情相关租金减让的会计处理，以减轻企业负担。

在符合规定的条件下，企业可选择采用简化处理规定，由此不需要评估疫情相关的租金减让是否属于租赁变更，亦不需要重新评估租赁分类。反之，若企业未采取该项简化处理，则需对所有相关租赁合同进行梳理，并按具体情形判断租金减让的性质以进行会计处理，例如：触发合同中原条款的可变租赁付款额(负值)会在当期确认，符合租赁变更定义的安排需要按照租赁变更的会计指引进行会计处理，从而导致大多数情况下租赁减免的金额会在剩余租赁期摊销、适用2018年版新租赁准则的承租人其租赁变更还需按变更时的折现率对新租赁付款额按折现额重新计量租赁负债等等。

谁能用?

适用范围

*由于国际财务报告准则并未为出租人提供相关豁免，为避免准则差异，在境内外同时上市的企业、在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，作为出租人不能选择该简化处理规定。

条件

租金减让方式囊括

适用方式灵活

企业既可以按照《企业会计准则第21号——租赁》进行会计处理，也可以选择采用简化处理规定，非强制适用。该选择应当一致地应用于类似的租赁合同，不应随意变更。

生效日

自发布之日起施行，亦适用于自2020年1月1日至发布日之间的相关租金减让。

如何用?