昨天，一个财务朋友咨询：我们是物业公司，小规模纳税人，选择按季申报，一季度收业主全年(本年度1至12月)物业费，能否均分为四个季度转主营业务收入，如果能行的话我们就能享受到最新的增值税免税，新出台的总局2021年第5号公告:“季度销售额未超过45万元，免征增值税”。

我们来分析一下：

一、物业公司的增值税纳税义务发生时间

物业管理服务:税目属于商务辅助服务——企业管理服务——物业管理服务，税率6%，征收率3%。物业公司收取物业费往往是提前一次性收取，如何确认增值税纳税义务时间呢?

举个例子，某小区的物业管理处2021年3月18日收取2021年1月-12月的物业费，它的纳税义务发生时间是2021年3月份一次性确认，还是分期确认?实务中持两种观点的都有，比如江西国税认为应一次性确认收入：

《江西省国家税务局关于全面推开营改增政策问题解答六(生活服务类)》

十八、物业管理公司提前一次性收到的物业费，可否分期计算增值税?

答：不能分期确认，于收到的同时一次性确认。

而河北国税认为应分期确认收入：

《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之六)》

十二、物业管理公司采取预收款方式收取物业费确定纳税义务发生时间问题

纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款凭据的当天应确认纳税义务发生;先开具发票的，开具发票的当天应确认纳税义务发生。

按照收讫销售中款项确认应税行为纳税义务发生时间的，应以发生应税行为为前提。物业管理公司预收的物业费，属于在发生应税行为之前收到的款项，不属于收讫销售款项，不能按照该时间确认纳税义务发生。物业管理公司采取预收款方式收取业主物业费的，应按照发生应税行为的时间，分期确认销售收入;先开具发票的，于开具发票的当天确认销售收入。

是分期一个月一个月或一个季度一个季度的确认收入还是于收到时一次性确认收入?小编赞同江西税务的观点，理由如下：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条(以下简称第四十五条)第一项规定：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。”

根据上述规定，收讫销售款项，是指提供物业服务过程中或者完成后收到款项，物业公司2021年3月18日收到销售款项，发生在物业服务过程中，符合“收讫销售款项”的条件。销售的是2021年1-12月的物业服务，服务期间是一年，不能简单地按申报期间去进行分摊，目前总局增值税政策中明确可以分摊的，只有其他个人一次性收取的房租收入。而且一次性收取物业费，物业公司也具备了实际的纳税能力!因此文件规定纳税义务发生时间是“发生应税行为并收讫销售款项的当天”，只能是2021年3月18日，同时在确认纳税义务发生时间时还应当注意：

1、除租赁服务外，在发生应税行为之前收到的预收款不发生增值税纳税义务，但预收的物业费先开具发票的，开具发票的当天为增值税纳税义务时间;未开具发票的，在未提供物业服务应税行为之前收到的款项不属于收讫销售款项，不能按照该时间确认纳税义务发生。如2020年12月收到2021年全年的物业费，2020年12月不能确认纳税义务发生，但收款时同时开具了发票，要确认纳税义务发生。

2、如果合同约定了2021年3月收取2021年1月-12月的物业费，但因业主拖欠一直未缴纳，仍应在书面合同确定的付款日期2021年3月确认。

3、如果一直未收到物业费，合同也未约定付款日期，应在物业服务完成的当天,即2021年12月末确认。

二、会计处理与企业所得税方面:企业所得税收入确认与会计收入确认是一致的:长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费,在相关劳务活动发生时确认收入。

《会计准则——基本会计准则》规定，会计的确认、计量和报告应当以权责发生制为基础。

凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否支付，都应当作为当期的收入和费用。

《企业会计准则第14号--收入》应用指南第五条第(八)项规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费,在相关劳务活动发生时确认收入。

在企业所得税方面，根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。因此，企业应根据权责发生制原则，按实际提供劳务的月份确认收入并结转成本，按季预缴企业所得税，年终汇算清缴。

案例1：收取物业费时，是预收方式，如今年已收了明年第一季度的物业费，请问在确认收入时，是否只确认今年发生服务部分的收入?在会计和税法上是怎样规定的?在这一问题上怎样理解权责发生制?

解析：分期确认收入,今年已实现的物管费确认为收入，预收的明年的物业费确认为合同负债。预收账款：没准以后还要退回去。合同负债(新收入准则)：收了就不退了，不过未来要给别人提供服务，存在义务。

案例2：物业公司收取的物业费都是按年收取并开给住户收据，那么不用一次性确认收入吧?可以按12个月分摊确认收入吧?

解析：我国会计年度自公历1月1日起至12月31日止，会计年度期间有月度、季度、半年度与年度。按年收取的物业费，按月确认收入。

案例3：接管的项目中，如有100个业主，但在每年的年底总有10%的业主不交物业管理费，请问在确认收入时，是否要确认这部分未交的物业费?在会计和税法上是怎样规定的?在这一问题上怎样理解权责发生制?

解析：按准则规定及遵循权责发生制原则，应收未收的物管费也应确认收入。