房企安置房视同销售的判断标准与处理技巧(增值税、土地增值税)

2022-07-02 15:28:26

房地产企业如果参与一级开发,常常会修建安置房分配给被拆迁户,这部分安置房到底要不要视同销售?如何视同销售?实务中争议颇大,这篇文章尝试为大家深入分析这个问题。

一、问题的关键:判断安置房是否属于房地产公司

安置房视同销售的前提是必须属于房地产公司,如果不属于房地产公司,当然不需要视同销售,但如何判断?

1、如何判断安置房产权归属?

我们通常从两个环节判断,一个是安置房对应土地的土地证,一个是安置房后续的报建手续,如果属于房地产公司,土地证的所有权人一定是房企,安置房后续报建手续主体也一定是房企;如果不是,则不属于房地产公司开发的商品房。

2、无需视同销售的安置房

如果安置房不属于房地产公司,不需要房地产公司视同销售;只需要将所有花在安置房的成本计入土地成本——回迁房建造成本即可。

典型的如房企替政府代建安置房,就属于这种情况,或者在某些城市(如西安)旧城改造模式中的安置房是放在城改办名下,但是由房企负责建设。这里需要关注的是总包协议谁来签?施工单位发票开给房企还是政府方?以及企业以什么样的证据链入账。

3、需要视同销售的安置房

如果安置房属于房地产公司,必须视同销售,按照税法的规定,主要涉及增值税、土地增值税和企业所得税三个税种。企业财务处理建议计入收入的同时计入项目土地成本——拆迁补偿与安置费用。

二、安置房视同销售价格如何判断?

1、增值税、土地增值税、企业所得税应如何确认视同销售价格?

增值税的财税[2016]36号文附件一,土地增值税的文件主要是《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号和《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函〔2010〕220号文件,企业所得税的文件主要是国税发[2009]31号文。

三个文件中,增值税视同销售的逻辑和企业所得税的逻辑基本一样,都是有三个判断标准:

第一步,先看本企业同期同类产品平均价格;

第二步,再看其他企业同期同类产品平均价格;

第三步,按照组成计税价格:成本*(1+成本利润率)

按照增值税的规定,成本利润率为10%;按照企业所得税规定,成本利润率为15%。

这里唯独土地增值税的规定有所不同,是按照两个判断标准:

第一步,按本企业在同一地区同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

第二步,由主管税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。

实务中通常三个税种参考同一个标准,否则讲给企业和征管机关都带来巨大的麻烦。

2、特殊情况下的视同销售价格

有些时候,由于涉及到旧城改造项目,可能在拆迁补偿协议或政府文件约定了安置房价格,那么可以按照约定价格作为视同销售价格。但需要注意的是,这个约定一定要高于成本,否则税务机关依然会认定为价格不公允,而要求按照税法规定重新计算价格。

三、安置房的补差价问题如何处理?

安置房设计户型和面积不可能同需要安置的各户面积完全一致,这就出现了实务中的补差问题,有两种可能情况出现:

1、安置户选择户型面积大于应补偿面积

对于多出面积,安置户通常应按照约定价格向房地产公司缴纳补差价款。这部分补差价款依然有两种可能的情况:

第一种情况,安置房不属于房地产公司,假定属于城改办,这里的补差价款有可能直接支付城改办,也有可能直接支付企业,如果支付城改办,城改办会将所有拆迁补偿收支统一打包计算,未来作为房企拆迁成本;如果直接支付企业,企业也不需要作为收入,直接冲减拆迁补偿费即可。

第二种情况,安置房属于房地产公司,收到补差价款会计核算应作为收入处理,所得税当然也应当计入应税收入,但在土地增值税处理上出现了不同的规则。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函〔2010〕220号文件规定:房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

为什么不能计入收入,而要在土增清算中冲减成本,关键点恐怕还是在加计扣除上吧,这样一来,这个部分企业不能加计扣除了。但这个特殊规定无意中增加了企业和税务机关双方的工作风险,也导致了会计、所得税与土增的一个重要差异。

2、安置户选择户型面积小于应补偿面积

对于少给的面积,房企应按照约定价格给与补偿,这部分处理起来相对简单,无论是会计处理、所得税还是土地增值税,都应当直接计入拆迁补偿费。

四、安置房视同销售的会计处理问题

对于视同销售的安置房,我们建议应在房屋交付使用时进行视同销售处理,同时也应在会计核算中进行对应会计处理:

第一步,确认收入同时确认成本

借:土地成本——拆迁补偿费

贷:主营业务收入——安置房

第二步,实施成本结转

借:开发产品——安置房

贷:安置房应分摊的开发成本(其中应包含视同销售计入的土地成本)

借:主营业务成本——安置房

贷:开发产品——安置房

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