优化土地增值税的几点建议(正常处置)

2022-06-21 16:04:09

优化存量商品房的土地增值税计算方式,建议制定全国统一的区分新房和旧房的认定标准,同时兼顾税收征管的可操作性。基于住房“正常处置”“投资经营”等不同目的制定差异化税收政策。运用数字化手段加强土地增值税的征收管理。

我国现行土地增值税计算分为两种类型:开发新建商品房和转让旧房。在销售新建房时,按照收入减去扣除项目后的增值额计算税款,即取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的其他扣除项目。在销售旧房时,则有三种计算方式:一是重置成本价法,即按照收入减去四项扣除项目(即取得土地使用权所支付的地价款、旧房及建筑物的评估价格、转让环节缴纳的税金以及按国家统一规定交纳的有关费用)后的增值额计算税款;二是发票加成法,即不能取得评估价格,但能提供购房发票的,房地产计税成本可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止,每年加计5%计算;三是核定征收,即对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,税务机关可以根据税收征管法第三十五条的规定,实行核定征收。

旧房转让的土地增值税计税方式具有一定的可选择性,在实际执行中,容易出现成本和交易价格核算不准现象,会导致国家土地资源增值收益流失。一方面,涉及计税基础计算的房地产重置成本评估价格存在浮动空间;另一方面,房产交易“阴阳合同”现象仍比较突出,存量房土地增值税存在一定程度的征收困难现象。

土地增值税将规范房地产市场的交易秩序和促进房地产开发健康发展、运用税收杠杆引导房地产经营方向以及保障国家参与土地增值收益分配作为开征的主要目的。为了更好地发挥土地增值税的职能作用,笔者提出以下改进建议:

第一,扩展实际征税范围。无论是单位转让还是个人转让房地产,无论是新建房还是存量房,无论是住房还是其他业态,都应完整纳入土地增值税征税范围。

第二,优化存量商品房的土地增值税计算方式。首先,建议制定全国统一的区分新房和旧房的认定标准,同时兼顾税收征管的可操作性。目前在税务实践中,各地对“旧房”的认定标准并不一致,有些标准在税收征管中并不具有可操作性。比如,如何监控房屋是否真正交付使用及其使用时间长短、如何测算磨损程度等。因此可规定,凡是新建的房屋,在房屋建成后至第一次产权证办理完毕前出售的,按照新房计算土地增值税;而在办理了第一次产权证后再出售的,一律按照旧房销售计算土地增值税。以上规定也与房地产市场增量房和存量房的认定保持了一致。其次,现行旧房计算方式中“发票加成法”按年加成5%的依据合理性不足,可考虑予以废止。在征管条件成熟时,寻求以“实际历史成本”替代“重置成本评估价”作为扣除项目计算征收土地增值税。

第三,基于住房“正常处置”“投资经营”等不同目的制定差异化税收政策。建议按照“少级次、宽级距、低税率”的模式,调整简化累进税率级距和级次,适当扩大级距,减并级次,降低边际税率;针对存量商品房的不同情况设计税收实际负担率。首先,可以对销售存量房屋按持有年限设计税收负担量:对持有不超过5年的房屋对外转让按适用税率征收,持有5年~10年的减半征收,持有10年以上的按1/4征收。其次,针对销售唯一住房或销售增值率位于一定区间内的住房等行为,制定税收优惠政策。即通过从“持有年限”“拥有套数”“增值幅度”三个指标区分“正常处置”和“投资经营”行为,前者给予税收优待。最后,完善相关税收政策与新增房地产充足供应、租售同权改革等房地产政策配合,扩大买房者的可选择空间,降低出售者的税负转嫁能力。

第四,运用数字化手段加强土地增值税的征收管理。一方面,应加强房地产二、三级市场价格数据监测系统的构建,建立增量及存量房地产价格关联体系,为税务机关核实历史成本提供真实、准确的数据信息支持,逐步形成出售房产一般以实际购置价作为扣除项目的征税机制。另一方面,建议运用“互联网+大数据”技术,从土地出让金(基准地价)、居民消费价格指数、国内生产总值等宏观经济运行指标以及可比房地产销售价格、供求比率、投资回报率等行业运行特征指标出发,建立房地产价格税收预警指标体系,并有效运用于存量房各项税费的征收管理中,封堵“阴阳合同”“不实申报”漏洞。

第五,依据环境条件循序渐进实行土地增值税改革。土地增值税税制改革应稳步、有序推进,既要考虑当下的税收征管能力,还要与广大人民群众的认知理解程度相适应。一方面,土地增值税征管方式改革进程中,与税收征收管理相关涉税信息需要逐步搜集积累,税务信息化系统需要调试升级。因此,土地增值税改革总体方案上要设置政策的“缓冲带”和“磨合期”。特别是在改革前期,要做好平稳过渡。另一方面,土地增值税的改革方向需与各地经济发展不均衡的现状相结合、需与总体税制建设推进相协调。因此,需要在一定程度上厘清中央与地方政策制定分工,平衡政策的一致性与多样性,探索“原则管住、细节放开”的政策组合模式。在税收法定的原则基础上,充分赋予地方一定的政策灵活性,以保证土地增值税全国总体与各地区政策效果的协调平衡。

开叶网承接全国各市县公司注册服务

长沙公司注册
衡阳公司注册
湘潭公司注册
深圳公司注册
株洲公司注册
长葛注册公司
义马注册公司
灵宝注册公司
邓州注册公司
永城注册公司
孟州注册公司
禹州注册公司
新乐公司注册
晋州公司注册
藁城公司注册
辛集公司注册
衡水公司注册
廊坊注册公司
沧州注册公司
承德注册公司
张家口注册公司
保定公司注册
邢台公司注册
邯郸公司注册
秦皇岛公司注册
唐山公司注册
石家庄公司注册
重庆公司注册
上海公司注册
天津公司注册
北京公司注册
东莞公司注册
鹿泉公司注册
遵化公司注册
迁安公司注册
武安公司注册
南宫公司注册
沙河公司注册
涿州公司注册
定州公司注册
安国公司注册
高碑店公司注册
泊头公司注册
任丘公司注册
黄骅公司注册
河间公司注册
霸州公司注册
三河公司注册
冀州公司注册
深州公司注册
呼和浩特公司注册
包头公司注册
乌海公司注册
赤峰公司注册
通辽公司注册
鄂尔多斯公司注册
呼伦贝尔公司注册
巴彦淖尔公司注册
乌兰察布公司注册
锡林郭勒盟公司注册
兴安盟公司注册
阿拉善盟公司注册
霍林郭勒公司注册
满洲里公司注册
牙克石公司注册
扎兰屯公司注册
根河公司注册
额尔古纳公司注册
丰镇公司注册
锡林浩特公司注册
二连浩特公司注册
乌兰浩特公司注册
阿尔山公司注册
沈阳公司注册
大连公司注册
抚顺公司注册
本溪公司注册
丹东公司注册
锦州公司注册
营口公司注册
阜新公司注册
辽阳公司注册
盘锦公司注册
铁岭公司注册
朝阳公司注册
葫芦岛公司注册
新民公司注册
瓦房店公司注册
普兰店公司注册
庄河公司注册
海城公司注册
东港公司注册
凤城公司注册
凌海公司注册
北镇公司注册
大石桥公司注册
盖州公司注册
灯塔公司注册
调兵山公司注册
开原公司注册
凌源公司注册
北票公司注册
兴城公司注册
长春公司注册
吉林公司注册
四平公司注册
辽源公司注册
通化公司注册
白山公司注册
松原公司注册
白城公司注册
九台公司注册
榆树公司注册
德惠公司注册
舒兰公司注册
桦甸公司注册
蛟河公司注册
磐石公司注册
公主岭公司注册
双辽公司注册
梅河口公司注册
集安公司注册
临江公司注册
大安公司注册
洮南公司注册
延吉公司注册
图们公司注册
敦化公司注册
龙井公司注册
珲春公司注册
和龙公司注册
哈尔滨公司注册
齐齐哈尔公司注册
鹤岗公司注册
双鸭山公司注册
大庆公司注册
佳木斯公司注册
七台河公司注册
黑河公司注册
绥化公司注册
尚志公司注册
双城公司注册
密山公司注册
虎林公司注册
铁力公司注册
绥芬河公司注册
宁安公司注册
海林公司注册
穆棱公司注册
同江公司注册
富锦公司注册
北安公司注册
五大连池公司注册
安达公司注册册
肇东公司注册
海伦公司注册
南京公司注册
无锡公司注册
徐州公司注册
常州公司注册
苏州公司注册
南通公司注册
连云港公司注册
淮安公司注册
如皋公司注册
通州公司注册
海门公司注册
启东公司注册
开叶网专业代办理南宁各地区公司注册、无地址托管、南宁代理记账、公司变更注销服务,提供代理业务详细流程及费用。

Copyright © 开叶网 备案:湘ICP备2021009981号-3 网站地图 加载用时:0.0344秒