纳税人被法院判决土地、房屋权属转移无效，购买土地、商品房的实际交付面积小于合同约定面积，能否申请退还契税?……这些纳税人关心的问题，《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号，以下简称“23号公告”)给予了明确解答：纳税人缴纳契税后，如发生因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除等3种情形，可以申请退还契税。

土地、房屋权属登记后可退税

23号公告补充了契税法的退税规定，将退税时间完善为办理土地、房屋权属登记全流程。

具体来说，契税法第十二条明确了办理土地、房屋权属登记前可以申请退税的情形，即在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。但是，实务中还存在办理土地、房屋权属登记后可以申请退税的情形，例如，在权属转让合同无效的情况下，产生恢复原状(即土地、房屋权属变更至原权利人)的法律后果的，纳税人可以申请退还契税。

需要说明的是，并非所有土地、房屋产权转移后恢复原状都可以申请契税退税。根据23号公告第五条第四款第1项规定，因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，可申请退税。其中，纳税人需要关注退税的必要条件：一是认定无效的途径，即应为人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除;二是没有新增权利人，土地、房屋权属应变更至原权利人。

“退房”后退税，需分情况处理

实务中，由于消费者被发现没有购买资格、逾期交房等各种原因，买卖双方未能完成交易的事件时有发生。退房能否退税，是不少纳税人关注的问题。笔者提示，纳税人应根据是否办理权属登记，分别适用政策。

现行《财政部 国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税〔2011〕32号)明确，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋产权变更登记前退房的，退还已纳契税。9月1日起施行的契税法和23号公告延续了这一规定，并明确了权属转移登记前，转移合同不生效、无效、被撤销或者被解除，以及权属转移登记后，法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，产生符合条件的“退房”，可以申请退还契税。

多缴契税符合条件可以退还

为保证土地、房屋权属承受方正当权益，23号公告明确了多缴纳契税可退还的两种具体情形：在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积，需退还土地出让价款;在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积，需返还房价款的，均可申请退税。

具体来说，契税法第四条明确，土地使用权出让、出售，房屋买卖的契税计税依据，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格。权属转移合同确定的成交价格确实发生变更的，计税依据也应变更。同时，税收征收管理法第五十一条明确，纳税人超过应纳税额缴纳的税款，应予退还。

举例来说，a公司与政府签订土地出让合同，取得一块土地的使用权并缴纳了契税。因该地块处于机场附近，有关部门对建筑物实行限高管理。建筑物限高后，a公司可建建筑面积减少。据此，该地政府与a公司签订补充协议调整容积率，并在交付土地时，将少计缴的2.6亿元土地出让金退还给a公司。已知a公司所在省份适用3%的契税税率。那么，a公司可以按规定向主管税务机关申请退还多缴契税：26000×3%=780(万元)。

需要注意的是，与退税规定相对应，因误差，政府或房地产开发企业超过合同约定面积提供土地、房屋，那么，承受方在补交土地出让价款和房款的情况下，还应按照变更后的契税计税依据，如实补缴契税。

纳税人申请契税退税，需提供《退(抵)税申请表》、完税(缴款)凭证复印件，以及税务机关认可的其他记载应退税款内容的资料，如合同不生效、无效、被撤销或者被解除的有关文书，法院判决书、仲裁裁决书，退还土地出让金、购房款的有关证明材料等，具体资料和流程应以税务总局后续出台的相关文件为准。

(作者单位：国家税务总局福建省税务局)

2008年11月的解析——

有三种情况可申请退还契税处理

契税征收应当是以发生房地产交易为前提。对由于各种原因最终未能完成交易的房地产，购买方如果已经缴纳的契税是否可以申请退税?

《契税暂行条例》规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天;纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。但对以下三种情况下，纳税人可以依法对已缴的契税向税务机关申请退税：

1.无效产权的转移可以申请退税。国家税务总局《关于无效产权转移征收契税的批复》(国税函[2008]438号)规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。

2.期房退房可退还契税。国家税务总局《关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》(国税函[2002]622号)规定，购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。

3.多缴的契税可以在有效的期限内申请退还。《税收征管法》第五十一条规定，纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还;纳税人自结算缴纳税款之日起3年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还。