房开企业税务管理难(营改增)

2022-06-20 15:40:30

房地产企业是我国重点纳税企业,对于拉动地区经济发展发挥着重要作用。但近年来,国家为了调控房地产市场,针对房地产行业出台了一系列税收政策。在加强市场交易管控的过程中,由于开发项目涉税种类较多、税务成本较高,因此,房地产企业历来都是税务机关稽查的重点。为了合法控制纳税成本、降低税务管理风险,逐步完善税务管理体系尤为重要。本文以房地产开发企业为例,分析税务管理工作中存在的难题,并提出针对性的改进建议。

一、房地产企业税务管理存在的难题

(一)税务管理体系有待健全

从管理意识层面来说,房地产开发企业普遍存在着风险意识淡薄、危机驱动意识不强等问题。尤其在税收政策不断改革的当下,如果企业对重点涉税环节缺乏监管,不仅会增加不必要的纳税成本,还可能会给企业带来诉讼风险。例如:房地产企业在签订材料合同、施工合同以前,对合同的风险评估往往以法务部门意见为主,财务部门与税务部门参与较少,没有考虑到增值税税率变化对项目成本的影响,则会影响企业的成本与效益。从管理组织层面来说,部分房地产开发企业的税务管理工作由财务部门兼任,而财务会计的主要职能是会计核算、报表编制、财务报销等。财务会计人员对税务管理以及税收政策了解不够充分,再加上财务部门与业务部门存在知识壁垒,税务筹划方案的可操作性有待提升。

(二)票据管理环节缺乏控制

在国家实施“营改增”政策以后,各行各业都能够享受到进项税抵扣政策,但需要出具增值税专用发票作为抵扣凭证,因此,票据管理将直接影响到企业的税务管理水平。但在实践过程中,部分房地产开发企业尚未将票据管理工作落实到岗位层面,也没有针对不同类型的票据凭证进行分类管理。尤其在采购环节,无论是物质还是设备引进,都需要供应商开具专用发票。如果企业在选择供应商的过程中,没有考虑到供应商是否具备一般纳税人资质,在交易完成以后则不能获得抵扣凭证。另外,增值税专用发票从业务部门流转到财务部门,还需要经过信息核对、交易核实以及分类保管等工作。而房地产开发企业中,还存在着发票移交不及时、信息核对职能没有履行到位等违规行为,在后期项目清算阶段出现进项税抵扣不足的问题,会直接造成企业税务成本虚高。

(三)税务管理人才短缺

对于房地产开发企业来说,由于经营项目的特殊性,在税务筹划阶段,企业的计税方式、征纳方式、税务筹划风险点等工作也更加复杂,需要企业配备高素质的专业人才开展

税务管理工作。但现状是行业人才匮乏,而房地产企业缺乏完善的人才培养机制,税务管理工作无法适应政策环境的要求;同时,企业的大部分税务会计人员处于信息链的末端,对环境变化缺乏控制力,不能准确及时地掌握政策内容、了解税务筹划边界,不仅会出现税务管理操作不规范的问题,甚至还会给企业带来税务风险。

二、房开企业税务管理优化对策

(一)对业务环节的税务管理

1、项目开发阶段。房地产企业在项目开发阶段需要经过土地使用权转让、前期市场调研、施工方案规划、施工项目立项报审、开工建设等环节,但前期准备阶段涉及税种不多,主要对开发项目的组织形式、开发模式等内容进行筹划。具体来说,在项目组织形式选择层面,房地产开发企业的下属公司一般采取设置分公司或设置子公司的方式,有时候也针对开发项目直接成立项目部门。组织形式的差异化使得企业的纳税成本也存在着差异性。例如:如果企业针对开发项目设置了子公司,子公司可以承担独立纳税的职能,且后期项目转让也相对方便;如果企业针对开发项目设置了分公司,分公司需要与总公司合并纳税,共同承担纳税义务与纳税风险。但分公司与总公司的利润与亏损可以进行互抵,且税务机关对分公司监管相对宽松。在项目开发模式选择层面,房地产企业的开发建设形式包括自行开发、合作开发、房屋代建等。此外,依据税收政策相关规定,现行的房地产企业在委托他人代建房屋项目中,代建房在竣工结算以后收取的这一部分收入可以免征土地增值税。因此,建议房地产开发企业选择定向开发模式,可以充分享受这一项税收优惠政策。

2、项目建设阶段。由于大部分房地产开发项目建设周期较长,涉及成本内容和可扣除项目较多,在这一阶段的税收筹划工作主要围绕采购环节和分包环节。一方面,在引进物资的过程中,供应商资质评价指标除了要考虑产品质量、产品价格、供货时间等基本内容,还要确定供应商的纳税资质,即是否具备开具增值税专用发票的能力,确保采购环节的成本费用可以在后期计入进项税抵扣范畴之内。另一方面,在与施工单位签订合同的过程中,要确定合同主体、审查合同内容,注意纳税人身份、单位业务、计价方式等重要信息,并确定单位报价是固定报价还是据实结算,付款周期与工程施工进度是否一致等问题,确保合同条款设计符合税收筹划的要求。

3、项目销售阶段。房地产企业在对已经建成的房产进行销售时,主要的交易方式包括销售、持有和出租。在销售阶段涉及税种较多,包括增值税、所得税、印花税等。在这一阶段,企业的税务管理工作应当从以下几个方面展开:其一,合理设置销售价格。房产销售价格将直接影响到企业的土地增值税和所得税税额。其中,土增税计税方式采取超率累进税的计税方式,因此销售价格制定要考虑到价格临界点对税务成本的影响。例如:税法规定,普通住宅增值率不超过20%的情况下,可以享受免除土地增值税的优惠政策。房地产企业可以以20%作为销售定价的临界点,合理设置普通住宅的销售价格。其二,合理选择销售方式。例如:对精装房和毛坯房交易进行筹划,企业可以将精装房的装修工作外包给建筑公司,以毛坯房的销售价格作为销售收入,企业只需要缴纳增值税与土地增值税,这一方法也能够为企业节省税务成本。其三,确定合适的促销活动。税法规定,企业在采取与“买一赠一”相似的促销手段开展销售活动时,可以将产品的总销售额按照其公允价值的比例进行分摊,并以此作为销售收入确认。基于这一政策,企业可以选择“买房赠装修”的促销方式,控制房产的销售定价,但向客户收取一定的装修费用。而房产售价计入土地增值税时所适用的增值税率级次相对较低,甚至可以适应于不超过20%的免税政策,能够有效达到节税的目的。

4、项目清算阶段。在工程项目竣工结算以后,房地产开发企业需要对项目开发阶段的成本内容进行归集,进行土地增值税清算。在这一过程中,由于建设阶段所涉及的成本费用与扣除项目较多,企业需要充分掌握土地增值税相关的税收政策,将经营活动中的成本费用细化为税前全额扣除、税前限额扣除和税前不得扣除三个部分。企业要注意可扣除项目包括土地使用费用、土地开发成本费用、新建房及配套设施费用、旧房及建筑物评估价格、与房地产转让相关的税金、财政部规定的其他扣除项目等。在计算过程中,房地产企业还要注意区分房地产开发成本和房地产开发费用,对项目开发直接相关的成本要素进行列支,并合理归集开发费用,基于土地增值税相关政策开展筹划工作。

(二)对企业层面的税务管理

逐步完善税务管理体系。一方面,房地产开发企业应当充分了解当前税收环境政策对企业经营效益的影响,从管理理念转变入手,企业管理层人员可以采取下发文件、组织宣传等方式,要求业务部门配合税务管理工作,加强对重点涉税环节的监督;同时,针对税务管理工作制定标准化的操作规范与流程,制度内容可以包括不相容岗位分离制度、纳税申报流程、税务筹划方案汇报制度、关键作业流程监管制度、发票管理制度等,为税务管理工作提供制度依据。另一方面,房地产企业应当在财务部门中设置独立的税务管理小组,专门负责税务工作,主要职能涵盖税务咨询、税务筹划、纳税申报材料管理、联系税务机关等,并建立快速反应机制,主要应对突发税务事件或税务机关的稽查。当然,税务管理工作与业务活动联系较为解密,企业还应当调动业务部门的参与积极性,要求税务管理小组与业务部门要加强日常沟通,及时了解一些业务活动的信息,打破知识壁垒,共同制定税务筹划方案。通过逐步完善税务管理体系,能够提升管理层到执行层对税务管理工作的重视程度,也能够确保税务筹划方案的可操作性,对于企业全面提升税务管理水平发挥着重要作用。

加强发票与档案的管理工作。加强发票与档案管理将直接影响企业税务管理工作的有效性。因此,在“营改增”政策环境下,房地产企业应当重视对增值税发票的管理工作。除了合理选择供应商以外,还需要对增值税专用发票的日常管理工作进行明确规定。例如:当采购活动进入质检入库环节以后,业务部门必须要及时将增值税专用发票转交给税务管理小组,由税务会计人员对发票上的交易信息和发票的真实性进行二次核实,并与普通发票进行区别管理。另外,房地产企业的税务档案包括税收政策、专用发票、项目合同、财务报销凭证、税务文书等。在管理过程中,房地产企业应当针对涉税档案管理设置专业岗位,关注档案信息的动态变化,并结合档案信息确定企业业务的涉税风险点和风险发生概率,纳入风险库当中,为税务风险管理工作提供信息支持。

配备高素质的管理人才。针对税务管理人才资源匮乏的问题,房地产企业需要在内部建立人才培养机制,以税收政策解读为主题,定期开展培训活动和研讨会议,要求税务会计人员充分掌握现行的税收政策内容,并了解供应链上下游行业的税收政策变化情况。在此基础上,通过日常考核、人员激励等方式,调动税务会计人员的学习积极性,不断提升税务管理水平。此外,房地产企业也可以引入第三方会计机构,参与税务筹划工作,并为企业税务管理提供更专业的建议。

综上所述,在我国税制改革不断推进的当下,税务杠杆调节必然会影响到房地产企业的经营与管理。因此,房地产开发企业应当重视税务管理工作,基于税务管理现状与存在的问题,分别从业务层面和企业层面开展税务管理工作,充分利用税收政策实现降本增效,全面提升企业的管理水平。

2008年12月的解析——

浅谈房地产开发业税收管理的难点及对策

近年来,全国各地房地产开发业已成为促进地方经济发展、增加地方财政收入的最佳捷径之一。但由于房地产业自身的特点以及市场化运作等诸多因素的干扰,给税收管理工作带来很大难度:

一、房地产业税收管理的难点

(一)纳税主体认定难。

政府因经营城市的需要,对商业用地进行拍卖,由于是按地段竞价,所以允许“多人联合一人举牌”的方式进行购买。为确保建设进度,政府要求多地段限期开工建设,种种政策导致了“先上车、后买票”的行为发生。即许多地区的工程开工了,但国土部门的批复还没办理。加之竞标来的土地采取转包或分包的形式开发,这就为税务机关对销售不动产行为的纳税主体的认定设计了障碍。

(二)政策不清界定难。

从现行税收制度看,涉及房地产业的各项制度不够规范、完善,如税法对在建工程和提供劳务不超过12个月的,可按约定的价款结算或在合同完工之日确认收入的实现;持续时间超过12个月的,可采用完工百分比法按季确认收入的实现。但在实践中很难区分,有的工程完工不及时进行竣工决算,收入难以确认,有的工程按完工百分比法难以核实。又如“联合建房”,它是指若干户通过竞拍取得某地段土地的共同使用权,按相关部门规划建设商住房,然后均分使用权。这种情形与目前税法界定的自建自用的规定不完全相同。容易造成征纳双方在政策理解和把握上出现偏差。

(三)控管不力征管难。

由于管理不到位,造成税源不清、申报不实。在税源管理、征收管理、稽查管理三者之间没有形成整体合力,征、管、查相互脱节,负责税源的只管申报,负责征收的只管征收,负责稽查的只管稽查;由于管理缺位,信息不畅,造成稽查对象的选择缺乏科学性、针对性,稽查环节缺乏系统的分析或反馈。加之从事房地产开发业除预收款外,工程结束尚有不动产待销售,而什么时间售出无确定性。因此,后续管理匮乏,致使税收管理难以实施到位。

(四)帐务不全核算难。

随着企业改制的不断推进,民营经济已成为经济发展的主流。而房地产开发企业很大程度上已成为靠企业“资质”收取管理费的“空壳”单位,具体操作是个挂靠、自主开发。“卖房合同无公正、收款白条无发票、降价少收无实证”的现象极为普遍。加之房地产开发项目工期长、投资大,很多工程要跨年度完成,造成收入与费用配比困难,成本不能及时结转。有的企业采取虚转成本或不及时结转销售收入的手段,隐蔽了核算的真实性;还有的企业则以收据支付的形式,预付施工企业工程款,造成帐务不全,核算不实。这些都给房地产业税收管理带来了新的挑战。

(五)行政干预执法难。

我国税法规定,对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;我国刑法规定,偷税数额1万元以上偷税金额占应纳税款的10%以上,或者纳税人偷税被税务机关给予两次行政处罚又偷税的,可处3年以下有期徒刑或拘役。而在城市化建设进程中(含招商引资),税务机关对房地产开发业纳税人这类问题不用说移送司法机关追究刑事责任,就是给予补税罚款,也常常受到地方政府的干扰。对偷税者查处不够严厉,惩罚不能到位,使偷税人存在能偷就偷、能逃就逃、蒙混过关的侥幸心理。因此,对偷税者的税收违法行为难以执行到位。

二、房地产业税收管理的对策

(一)强化宣传力度,提高纳税人的税法遵从度。针对房地产业政策性、业务性强的特点,要求税务管理部门应加强对房地产业税收政策的专题辅导,要大力培植诚信纳税人典型,及时曝光偷漏税案件,让纳税人知法、懂法的同时,遵守国家的税收法律法规。

(二)强化控管力度,将纳税信用等级列为开发资质的重要指数。加强对房地产开发业实施源头控管,从资格的审定、到竞标的过程、以及控管房地产开发市场的准入等,将纳税信用情况作为重要参照指数,从而促进从事房地产开发业纳税人清醒地意识到不能偷税、不敢偷税,确保房地产开发业税收及时足额入库。

(三)强化协作力度,保证各部门间信息的顺利畅通。房地产开发业涉及到众多部门的监督与管理。如在工商部门办理营业执照;城建部门办理资质证书;土地部门办理土地使用证;规划部门办理项目规划许可证;房管部门办理房屋产权证;财政部门征收契税等。各部门在办理审批手续时,都涉及到地税部门征收税款时需要的直接或间接的依据。因此,建议政府部门牵头,加强部门间的配合协作,建立健全部门间的信息传递制度和定期会办制度,提高房地产开发业税收征管质量。

(四)强化稽查力度,坚决打击房地产开发业偷逃税行为。要结合房地产开发业的特点,对房地产开发业的全过程实施检查,要随时掌握纳税人的基本经营情况,财务核算方法以及日常证据链的收集。实地核查时依法定程序实施限期整改,确定计税依据时采取逐户调查与中介评估相结合。要加大对涉税违法行为的处罚力度,增大偷漏税者的预期风险和机会成本,特别是对屡查屡犯的房地产开发业纳税人,该移送司法机关的决不姑息迁就,为房地产开发市场营造一个公平和谐的税收法制环境。

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