2016年房地产行业实现营改增后，房地产开发业务所涉各项税种在税务清算上所确定的计税依据口径都是不包含增值税的销售额。对于房地产开发业务而言，由于其开发跨周期性特点和商品房预售制度的存在，加之平衡税收财政的角度，各税种均规定要求在达到规定的纳税义务发生时间或者清算条件之前需要进行预缴。

显然，考虑到房地产开发业务周期长，预售回款靠前和竣工结算时点靠后的特殊性，预缴制度是一种税收过渡性的规定。基于此，增值税明确预缴的计税依据是按照适用税率换算的不含税销售额，企业所得税完工前确认预计毛利的计税依据也是按照适用税率换算的不含税销售额。不一样的是，国家税务总局出于考量纳税人便利性的角度在2016年所发布的国家税务总局公告2016年第70号(下称“70号公告”)规定纳税人在进行土地增值税预缴时可以选择按照减除预缴增值税后的金额计算。这也导致在实务征管中引发了关于土地增值税预缴计税依据如何确定的争议。有的观点认为土地增值税预缴的计税依据应按照扣除预缴的增值税后金额确定;有的观点认为土地增值税预缴的计税依据既可以按照观点一中的方式确定，也可以选择按照增值税适用税率换算后的不含税销售额确定。本文将针对土地增值税预缴计税依据的确定问题进行分析和探讨。

案例说明

a房地产开发公司销售自行开发的某房地产新项目，累计预收房款100,000万元。a公司根据纳税期间预收房款，按照对应的增值税适用税率9%换算为不含税销售额作为当期预缴土地增值税计征基数及当地税务局规定的土地增值税预征率3%，据此计算预缴土地增值税合计约2,752.29万元。但当地税务机关认为a公司未按照70号公告的规定以预收款扣减应预缴增值税税款后的金额作为土地增值税预征的计征依据计算应预缴的土地增值税款，进而要求a公司自查并补缴少预缴的土地增值税及滞纳金。

上述案例中，a公司自行申报预缴土地增值税2,752.29万元，计算过程如下所示：

=不含增值税销项税额收入*土地增值税预征率

=含增值税销项税额收入/(1+适用税率)*土地增值税预征率

=100,000/(1+9%)*3%

=2,752.29万元

若按照当地税务机关要求，a公司应申报预缴土地增值税2,917.43万元，需补缴165.14万元，计算过程如下所示：

=(预收款-应预缴增值税税款)*土地增值税预征率

=(预收款-预收款/(1+适用税率)*增值税预征率)*土地增值税预征率

=(100,000-100,000/(1+9%)*3%)*3%

=2,917.43万元

上述案例的焦点争议在于税务机关的要求是否完全符合现行税收政策的规定，按照70号公告第一条关于营改增后土地增值税应税收入确认问题的规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

基于上述规定，我们可以从如下三个方面来理解土地增值税预征的计征依据：

一、现行税法规定土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入

营改增前的营业税属于价内税，因此土地增值税预缴与清算的计税基础均依据包含营业税的销售额确定。营改增后的增值税属于价外税，不再适用含增值税的销售额作为计税基础。

因此财税2016年43号文第三条及70号公告第一条均明确规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。具体到适用增值税一般计税方法的纳税人，土地增值税应税收入=不含增值税销项税额的收入=含增值税收入/(1+适用税率);具体到适用简易计税方法的纳税人，土地增值税应税收入=不含增值税应纳税额的收入=含增值税收入/(1+征收率)。

二、现行税收政策“可按照”的表述给予了企业纳税选择权

70号公告第一条的规定中，只是提出房地产开发企业可按照“预收款-应预缴增值税税款”计算土地增值税预征计征依据，并未限制房地产开发企业只能按照该款规定计算土地增值税预征计征依据，故此项规定并非税收的“强制性规定”。

因此，企业可选择按照不含增值税的销售额作为土地增值税预征计征依据，亦可选择按照“预收款-应预缴增值税税款”作为土地增值税预征计征依据。前者并不违反70号公告的要求，恰恰是企业在正确适用70号公告给予的纳税选择权。

三、现行税收政策给予纳税人选择权的着眼点在于“方便纳税人”

房地产行业开发业务的周期性长的特点非常明显，尤其是商品房预售制度的存在，项目还没有竣工验收之前就开始预售实现回款，但是开发相关的成本发票一般都需要等到项目竣工结算后才能取得。预缴制度的设计就是为了考量此种特殊情况和平衡税收财政，本质上是一种过渡性的税收制度设计，所以各税种在预缴制度的设计上原则上都是保持与清算时同一个计征口径。

只不过出于纳税人申报便利性的考量，70号公告采用了“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算”的表述，给予纳税人多一个选择的权利。

按照现行税收法规的规定，企业增值税预缴和企业所得税预缴申报均根据实际收取的预收房款按照增值税适用税率或征收率换算为不含税销售额后进行计算预缴。从实务性的角度出发，可能部分纳税人觉得土地增值税的预缴选择按照增值税适用税率或征收率换算为不含税销售额作为计税基础在财务核算和税务管理上可以确保申报数据的一致性和方便财务人员定期进行数据复核，更有利于提高企业财税管理水平。

此外，从另一个角度来看，考虑到近年来在中央提出和坚持“房住不炒”的大背景下，在包括三道红线、商业银行房地产贷款集中度管理、新房限价和建立二手房成交参考并绑定信贷等集中高力度的政策调控下，房地产行业开始进入利润下行期。很多房地产项目不再像过往那样拥有很高的利润率，尤其是一些三四线城市的房地产项目，甚至有面临亏损的情况存在。所以假设某个房地产开发项目最终的实际土地增值税清算税负率跟预征率一样。正常而言，按照土地增值税的预缴和清算的制度设计初衷，这种情况下纳税人就无需补退税。但如果强制性要求纳税人预缴阶段要按照预收房款扣减预缴应预缴增值税后的金额去计算预缴土地增值税，就会导致纳税人实际清算税负率与预征率一致却要申请退税程序的情形。这样实际上仍然是加重了纳税人的税收管理和税务机关的征管负担。

结合上述分析，我们认为上述案例中当地税务局的要求形式上遵从70号公告的规定，但实际上恰恰违反了70号公告的规定，剥夺了70号公告给予a公司的纳税选择权。我们认为纳税人可正确运用70号公告给予的选择权，根据自身情况合理选择土地增值税预征计征依据。