无偿赠送房产给第三人需要缴纳税吗(产权转移书据)

2022-06-07 16:09:48

北京时间2021年11月6日,备受关注的电子竞技比赛英雄联盟(lol)s11全球总决赛在冰岛正式打响,而这次决赛的交战队伍是中国的edg战队和韩国的dk战队。由于是两个最强赛区之间的对决,edg战队作为中国赛区的一号种子更是被包含中国在内的众多电竞迷寄予厚望,这也使得比赛创下lol世界赛两亿多人同时在线观看的新纪录。

作为edg的老板,广东老牌地产合生创展集团(00754.hk)创始人朱孟依的大儿子朱一航,更是在赛前立下最强flag:edg如果夺冠就送每个队员一套房。

要知道,这个flag是通过其旗下的广州地产公司“珠江投资”发出,意味着edg如果夺冠,所送出的房子均位于广州。根据珠江投资的表述,这次送出的房产为其自主开发的位于广州番禺的“珠江未来城”,周边同类项目销售单价约3万元/平方米,珠江未来城主打户型为68平方米的小户型,这对于电竞迷和edg队员来说已经足够振奋人心。

最终edg战队也不负众望,在bo5的赛制中以3:2的比分战胜了韩国的dk战队成功夺得s11的全球总冠军。

对于edg队员来说,获得价值不菲的房子固然值得兴奋和喜悦,但是也不要忽视背后所随之带来的税收问题。而对于作为捐赠方的珠江投资而言,送出去的每一套房子,也附带着它们所对应的法定纳税义务和责任。

本文将分别站在捐赠方珠江投资和受赠方edg队员的视角简要分析各方在房产无偿赠与事宜中的各项涉税事项。

01、珠江投资无偿赠与自主开发房产的涉税税项

对于珠江投资来说,这次“活动”中所无偿赠与给edg队员的开发产品需要承担的税项主要包括增值税、印花税、土地增值税和企业所得税。

一是增值税,珠江投资向edg队员个人无偿转让不动产,只要不是涉及公益事业,就需要在房屋产权过户给各队员时作视同销售处理征收增值税。具体计算上,需要参考珠江投资上述房屋过户时同小区其他同类物业的市场销售价格作为计税价格,增值税适用税率为9%,可以抵扣进项税额(增值税老项目可适用5%,但不得抵扣项税额)。

二是印花税,房屋赠与所签订的赠与合同需要按照“产权转移书据”缴纳万分之五的印花税,因此珠江投资与edg队员之间的房屋赠与合同需要缴纳印花税。

三是土地增值税,珠江投资对edg队员的房屋赠与带奖励性质,需要其在房屋产权过户给各队员时按照同一小区同一年度同类房屋的市场销售均价进行视同销售处理缴纳土地增值税,土地增值税税率根据所赠与房屋的增值情况适用30%至60%的税率。

四是企业所得税,就赠与来说,企业所得税的处理逻辑与土地增值税基本一致,也就是说珠江投资向edg队员所赠与的房屋同样需要在房屋产权过户给各队员时作视同销售处理进行征税。

但是对于珠江投资而言,在企业所得税方面有存在比较争议的地方,就是所赠与房屋的价值所确认的成本能不能在税前抵扣的问题。一种情况是,如果该项房屋赠与在财务层面确认为“营业外支出”,一旦税务机关将该部分支出认定为捐赠支出,那么可能因其不属于公益性的捐赠支出而无法在税前得到抵扣。另一种情况是,该项房屋赠与被认定为属于珠江投资的项目营销费用(即广告宣传费用),则该项支出将有机会在税前得到抵扣。

02、edg队员获得赠与房产的涉税税项

针对edg队员,无偿受赠珠江投资的房屋需要承担的税项主要包括个人所得税、契税、印花税。

一是个人所得税,edg队员无偿受赠房屋需按照‘偶然所得’项目计征个人所得税时,其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中edg队员支付的相关税费(具体包括契税、印花税)后的余额,税率为20%。

值得注意的是,如果珠江投资赠与房屋承诺代替edg队员承担了相应税款,那么在计算缴纳受赠房屋个人所得税应纳税所得额时则需要将该部分税款反算成包含税款的“含税价”。

二是契税,edg队员无偿受赠房屋还需要就不动产证上标明的不含增值税金额征收契税,相关税率会因房屋性质、面积及是否首套房发生变化,税率在1-3%之间波动。该政策的适用在全国各地可能会有执行口径的变化,操作时请具体咨询专业人士。

三是印花税,edg队员需要依据赠与房产的价格按照“产权转移书据”项目缴纳印花税,税率为万分之五。需要提醒的是,edg队员作为其他个人在当前可以享受印花税减半的优惠政策。

此外,同样值得思考的是,如果赠与房屋系住房且采用签订买卖合同方式来实现,那么该合同能否适用对个人购买住房暂免征收印花税的优惠政策呢?

如赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的,税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定珠江投资、edg队员的计税价格。

来源:税明大道 作者:傅吉俊团队

2019年7月的解析——

无偿赠送房产给第三人需要缴纳个税吗

2.1为什么不对无偿受赠房屋取得受赠收入对应的房屋产权所有人征收个人所得税?

《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部 税务总局公告2019年第74号)第二条规定:房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。这里的纳税人是指接受无偿赠送的受赠人,但是并不包括实施无偿赠送的房屋产权所有人。

根据个人所得税法实施条例第六条第八项规定,财产转让所得,是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。实施无偿赠送的房屋产权所有人虽然将房屋产权无偿赠与他人,并未取得所得,该行为显然不属于个人所得税法中的财产转让,不属于个人所得税征税范围,无需征收个人所得税。

举例:上海某大学教授(男)作为房屋产权所有人将其拥有的一套价值100万元的房产无偿赠送给婚外红颜知己羊小姐,羊小姐无偿受赠房屋取得的受赠收入100万元,按照偶然所得项目计算缴纳个人所得税。在实际计税时,允许羊小姐在确定计税依据时,按照房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人羊小姐支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的,税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定羊小姐的应纳税所得额。

按照个人所得税法第六条第六项规定,偶然所得,以每次收入额为应纳税所得额。在这里很容易出现一种先入为主的思路,就是认为受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值,将赠与房屋价值理解为是每次收入额。其实在确定收入时税法是允许扣除减除赠与过程中受赠人支付的相关税费,扣除这些税费后的余额才是个人所得税法第六条第六项所称的收入额。

沿用前面的举例:教授作为房屋产权所有人将其拥有的一套价值100万元的房产无偿赠送给羊小姐,羊小姐无偿受赠房屋取得的受赠收入100万元,羊小姐在受赠环节支付的相关税费是2万元,则其收入额是98万元,而不是100万元。

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