在学习税收文件的过程中，一定要注意引导性的关键词，忽略了这些关键词，对文件的理解不但不彻底，还有可能偏离。

根据国税2016年70号关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

一个可字，给了纳税人选择的空间。纳税人可以根据该简化办法对预收款进行价税分离，确认当期预收收入金额;当然也可以按照一般的价税分离办法，确认预售收入金额，公式为：预收款/(1+税率/征收率)。

举例说明：

例:甲房地产开发企业为一般纳税人，按照增值税一般计税方法计税。甲企业预售10套房产，取得含税销售收入1000万，已知该房产土地增值税预征率为3%，则甲企业可以按照以下两种方法计算土地增值税预缴金额：

第一种计算方法：1000/(1+9%)*3%=27.52万

第二种计算方法：[1000—1000/(1+9%)*3%]*3%=29.17万

可以看出这两种计算方法，第二种所缴纳的税比第一种多。如果地方文件没有指定选择哪一种办法，则纳税人可以自由选择对自己有利的计算办法，如果有明确指定，就没有选择性。

例如：《国家税务总局西安市税务局关于加强土地增值税清算管理的工作指引》第十条纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。西安的政策措辞和国家保持一致，因此西安的土地增值税纳税人以预收款方式销售房地产，就可以按照选择有利的计算方法。

而山东地方税务局2017年第五号文件第十三条中说的是“房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法确定土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”。山东的文件中的措辞是“按照”，就是指定按照这种方法计算预缴时的土地增值税应税收入，纳税人不能自由选择。

要注意，以上两种方法是用在预缴土地增值税时对预收账款进行价税分离时的特殊规定，在计算增值税、企业所得税预征时只能按照第一种方法对预收账款进行价税分离。

税收政策文件用词是很严谨的，“可，可以”这类用词意味着纳税人可以选择;“应，应该”或者“命令式语气”意味着纳税人不能自由选择，必须按照指定的办法行事。

来源：德居正财税咨询 作者：张竞文

2011年10月的解答——

预缴土地增值税可否在所得税税前扣除？

问：房地产开发企业按预收账款的1%预缴土地增值税，未实行清算前是否可以在企业所得税税前扣除？

答：《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

根据上述规定，房地产开发企业在项目清算前，按转让房地产取得的收入预缴的土地增值税，属于房地产企业发生的税金。预缴的土地增值税可在预缴年度税前扣除。