房开企业融资困难、融资成本高，在三条红线的政策下，面临巨大的融资压力，迫使中小型企业融资方式多样化发展，以销代融模式应运而生。

一、什么是以销代融?

模式一：开发商为了快速回笼资金，将现有楼盘实现快速销售，以降低销售收入为代价，短期内获取大量资金，替代向金融机构融资，降低融资成本，实现资金盘活。

模式二：开发商与金融机构签订销售合同，并在房管局办理网签合同备案，此时虽不办理不动产权证，但是已作为销售处理。同时在销售合同中约定，开发商在一段时间内以某一价格或按照约定利率支付利息的方式回购该批房产，后期实现再次销售，以解决资金周转问题。在此模式下，实质上形成了融资性售后回购。

二、融资性售后回购业务的条件及要求是什么?

融资性售后回购的前提条件为购买方是经批准具有从事融资租赁业务资质的金融机构，双方签订销售合同，合同中需明确约定回购日期或固定利率，取得利息的一方增值税作为利息收入处理，在销售时销售方不得确认收入。

三、融资性售后回购业务的账务处理

案例：某房地产开发企业2021年12月1日将一栋已完工的写字楼销售给乙银行(经批准具有从事融资租赁业务资质)，合同约定售价为10000万元，同时约定2024年11月30日该房企按照11800万元将该写字楼重新购回。

分析：这项交易实质上是房地产企业将房产做抵押担保，向银行支付的借款利息为1800万元，期限3年，每年应付利息600万元，年资金成本为6%。其所售房产虽然签订网签合同，但实质上未完成交付，主要风险和报酬并没有发生实质上的转移，仍留在该房地产公司，因此不能确认收入。会计分录如下：

1、销售房产时(此时销售方不确认收入)：

销售方：

借：银行存款 10000

贷：其他应付款 10000

购买方：

借：其他应收款 10000

贷：银行存款 10000

2、在融资性售后回购模式下，根据销售合同的约定不同，分为回购价格大于等于原售价，或回购价格小于原售价。

(1)如果回购价格大于等于原售价，回购价与原售价之间的差额，销售方在回购期间，依据合同的约定计提利息费用，购买方确认利息收入。

(2)如果回购价格小于原售价，同时双方的销售合同约定了按期支付的利息，销售方应确认利息支出，购买方确认利息收入。

销售方：

借：财务费用-利息支出 1800

贷：其他应付款 1800

购买方：

借：其他应收款 1800

贷：其他业务收入-利息收入 1698.11(1800/1.06)

应交税费-应交增值税(销项税额) 101.89

3、销售方购回商品时，作如下会计分录：

销售方：

借：其他应付款 11800

贷：银行存款 11800

购买方：

借：银行存款 11800

贷：其他应收款 11800

四、融资性售后回购业务的税务处理

1、增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》销售服务、无形资产、不动产注释规定，“一、销售服务(五)金融服务各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间(含到期)利息(保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等)收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。”

上例中，房地产企业出售、回购资产的行为，不征收增值税。

2、企业所得税

根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)“一、除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。(三)采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。”

上例中，房地产企业出售资产的行为，形成了实质性的融资性售后回购，不应确认为销售收入，支付的利息作为财务费用在税前扣除。

3、土地增值税

关于融资性售后回购业务如何缴纳土地增值税问题，税法没有明确的规定。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定：“一、关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。”

上例中，房地产企业销售的房产权属实质性未发生转移，虽然在形式上，具备了交纳土地增值税的条件，但实质上是属于融资性售后回购。判断要点：权属是否发生转移?是否形成了销售?在此基础上，根据实质性原则去判断业务实质是什么。笔者认为，上例不属于土地增值税的应税范围。在实务中，还需与主管主管机关充分的沟通。

来源：中道财税 作者：李欣

2021年7月的解读——

关于某地产项目不同融资模式下发票开具问题的回复

在国家“房主不炒”的大背景下，房地产调控政策层出不穷，新房、二手房交易频繁遭遇限售、售限、限价、限贷、三条红线等加码调控政策，其中笔者认为对地产影响最大的是限制资金流入楼市，因为资金链是房企的生命线，一旦资金链断裂对房企的影响可能是致命的，在银行贷款难的压力下，部分房企便寻求金融机构之外的其他融资模式，诸如：定融、可转债、私募基金等，但以上融资模式下发票应不应该开具、应该由谁来开、应该怎么开却成了实务中房企财务部门咨询最多的问题之一?近日与“某地产公司”财务总监就其公司项目不同融资模式下的发票开具问题给予了回复和指导意见，笔者认为对于存在以上融资方式的房地产企业均有借鉴和指导意义，特将交流回复内容整理成文，以供大家参考。

某“地产项目”存在以下融资方式，利息支出均未取得发票，关于不同融资方式下发票应向何方主张以及主张发票开具的相关政策依据存在疑惑?我们一起来看一下：

一、定融

1.交易路径:

①资金路径：投资人→金交所→项目公司

②兑付路径：项目公司一金交所→投资人

2.存在问题:

利息无票，按照税费规定，应该由哪一方提供发票?

3.主张

是否可以由银交所全额开票，差征征税?税法依据是?

回复：定融模式应界定为资管产品，“金交所”相当于资产管理平台，利息发票应由“金交所”全额开具，适用简易计税3%。税法依据为：(1)财税[2016]36号附件1、(2)财税〔2016〕140号、(3)财税〔2017〕2号、(4)财税〔2017〕56号、(5)财税〔2017〕90号。

二、可转债

1、交易路径:

①资金路径：投资人一股交所ー托管银行(项目公司募集户)一供应商

②兑付路径：项目公司—托管银行(项目公司偿债户)→股交所→投资人

2、存在问题

合同约定固定回报，利息无票，哪一方应该提供发票?

3、主张

股交所全额开票，差额征税?

回复：此可转换债券，虽然形式上工商已做股权变更，实际上是一种给资金提供者的特殊的担保方式(质押)，另外所附转股条件极可能无法实现，协议约定资金成本为固定回报，实质是“明股实债”，实际上合同双方为投资人和融资方直接签订，此种情形下，发票不应由股交所开具，而应由投资人全额开具，投资人若为自然人，贵公司支付利息时有代扣代缴个税义务。

三、兑付可转债投资人差额利息

1、交易路径

发行人(项目公司)一投资人

2、存在问题

差额利息无票

3、主张

发行人代扣代缴个税，增值税由投资人自行缴纳?

回复：可转债投资人差额利息兑付，实际为贵公司(融资方)按照固定比例(比方说：2%)给予投资人合同约定固定回报之外的利息支出，税务上的处理二者一致与可转债处理一致：发票应该由投资人提供，投资人若为自然人，贵公司支付利息时有代扣代缴个税义务。此处需要提醒贵公司注意问题是”差额利息兑付模式“是否符合金融市场相关规定。

四、有限合伙基金(合伙人均为法人)

1、交易路径

①资金路径:投资人→合伙企业→目标公司

②兑付路径：目标公司→合伙企业→投资人

2、存在问题/主张

利息无票，是否可以由合伙企业开票?

回复：有限合伙企业(合伙人均为法人)类型的私募股权基金，利息支出发票应由合伙企业开具。