转让临时性建筑房屋,应按什么税目缴纳印花税(财产租赁合同)

2022-05-31 16:03:31

甲公司有一处多年前经政府有关部门批准建设的临时性建筑房屋,该房屋有使用权,但不能办理房屋产权证,如遇城市规划建设需要,该房屋应无偿拆除。近日,甲公司把该处房屋对外转让,但甲公司内部财务部门会计人员对该笔转让临时性建筑房屋业务,应按什么税目缴纳印花税时,产生了两种不同的观点:

一种观点认为,应按“产权转移书据”税目缴纳印花税。理由是,《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)附件:印花税税目税率表附件:印花税税目税率表中“产权转移书据”税目,范围包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据。因为房屋属于甲公司的一种财产,所以转让房屋时,就应当按照“产权转移书据”税目缴纳印花税。

另一种观点认为,应当按照“财产租赁合同”税目缴纳印花税。理由是:临时性建筑屋不能办理房屋产权证,转让临时性建筑房屋,实质是在“转让”房屋的使用权而不是所有权,这和租赁房屋相似。《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)附件:印花税税目税率表附件:印花税税目税率表里面“财产租赁合同”,包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同。因此,甲公司转让临时性建筑房屋,应当按照“财产租赁合同”税目缴纳印花税。

转让临时性建筑房屋,是按“产权转移书据”税目缴纳印花税,还是按“财产租赁合同”税目缴纳印花税,其实,这两种观点均不妥当。分析如下:

根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)第十条规定,“产权转移书据”税目中“财产所有权”转移书据的征税范围是:经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据,以及企业股权转让所立的书据。因为临时性建筑房屋不能在房产管理部门办理产权证书,因此,转让临时性建筑房屋,按“产权转移书据”税目缴纳印花税显然不妥当。

《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

第七百零四条规定,租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第七百零五条规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。

租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

从《中华人民共和国民法典》关于租赁合同的规定可知,形成租赁合同关系,重要的特征是租赁要有期限,租赁期间租赁物的所有权归出租人所有,出租人对租赁物有管理的权利和限制承租人不当的使用行为等的权利。但甲公司转让临时性建筑房屋后,房屋的所有权就已归购买方所有,购买方对房屋有使用权,除非城市规划建设需要该房屋被拆除外,没有使用时间限制,并拥有随时进行处置等的一切权利,不受甲公司的限制。这显然和形成租赁合同关系不相符,因此说,甲公司转让临时性建筑房屋,按“财产租赁合同”税目缴纳印花税也不妥当。

那么,甲公司转让临时性建筑房屋,印花税到底按什么税目缴纳比较合理呢?我们知道,临时性建筑房屋,虽然不能办理房屋产权证,但它也是甲公司的一种资产,或者说一种商品,一旦销售后,就和销售其他商品一样,已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方,企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出房屋实施有效控制;而购买方享有占有、使用、收益或处分该房屋的权利,这实质上是形成了买卖合同关系。因此,甲公司转让临时性建筑房屋,应按“购销合同”税目缴纳印花税比较合理。

2016年7月的解析——

基建工地搭建的临时性房屋是否需要缴纳房产税

根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]第8号)的规定,二十一、关于基建工地的临时性房屋,应否征收房产税?凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的,在施工期间,一律免征房产税。但是,如果在基建工程结束以后,施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的,应当从基建单位接收的次月起,依照规定征收房产税。

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