购买不足5年住房如何缴纳税费(营业税)

2022-05-30 16:08:53

按照中央关于加强房地产市场调控的精神和国家税务总局、省地税局的总体工作部署,我市地税部门自去年八月起,稳步推进应用评估技术加强存量房交易税收管理工作。今年4月1日起,在全市范围内全面应用存量房交易计税价格评估管理系统对住宅存量房交易进行计税价格评估。由于住宅存量房交易涉及纳税人数量多,且多为个人纳税人,地税部门整理了多个住宅存量房交易中的典型案例,通过典型案例可以让纳税人知道不同情形下的纳税计算方法,近期以连载形式呈现给读者,方便广大纳税人知晓。

案例一 个人销售购买不足5年的普通商品住房,买卖双方如何缴纳税费?

孙先生2009年4月在广州市区购买了一套建筑面积为100平方米的商品房。支付房屋价款120万元,缴纳契税1.8万元,支付装修费用15万元,实际支付住房按揭贷款利息1万元。房屋产权证上的产权人姓名为孙先生本人。2012年4月孙先生将此房以160万元卖给小林,此住房是小林家庭唯一住房,小林户籍在广州。经地税机关评估160万元的申报价格合理。孙先生能够提供售房合同、购房合同、购房发票、装修发票、契税完税凭证等扣除凭证。孙先生和小林分别要缴纳哪些税费?

(一)卖方孙先生:需要缴纳营业税及附加、个人所得税,暂免缴纳土地增值税和印花税。

1. 营业税及附加

孙先生应按“销售不动产”税目缴纳营业税,税率为5%,同时,还应缴纳随营业税附征的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加,三者合计金额为营业税计税营业额的0.6%。具体视交易房产类型和购买年限而有不同的规定,其中,个人将购买不足5年的住房对外销售的,不区分房产类型,全额征收营业税。

应缴纳营业税及附加=售房收入×(5%+0.6%)=1600000×(5%+0.6%)=89600元

2. 土地增值税和印花税

个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。

3. 个人所得税

孙先生能够提供合法、有效的售房合同、购房合同和房产原值凭证等证明材料,可据实征收个人所得税。应纳税额=(转让房产收入额-房产原值-合理税费)×20%。

其中,商品房的房产原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

房产原值=1200000+18000=1218000元

合理税费是指孙先生转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金,以及按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。其中:

(1)支付的住房装修费用。孙先生能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列的是孙先生的姓名,经税务机关审核,装修费用可以扣除,商品房及其他住房的最高扣除限额为房屋原值的10%。

装修费用最高扣除限额=1218000×10%=121800元

(2)支付的住房贷款利息。孙先生向贷款银行实际支付的住房按揭贷款利息1万元,可以凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

合理税费= 营业税及附加+住房装修费用+住房贷款利息=89600+121800+10000=221400元

应缴纳个人所得税=(转让房产收入额-房产原值-合理税费)×20%=(1600000-1218000-221400)×20%=32120元

纳税提示:

1. 存量房交易中有多个税种是采取扣除式的差额征税方法,为保证征税的真实性和公平性,请纳税人务必妥善保管好购房发票、完税凭证等扣除凭证,提交税务机关审核通过后才能在税前据实扣除。

2. 个人所得税据实征收可扣除合理税费中,按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

3. 在以据实征收方式缴纳个人所得税时,除商品房外,其他类型房产的原值按《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)中的有关规定确定。[page]

4. 个人所得税据实征收可扣除合理税费中,公有住房和经济适用房的装修费用最高扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房的装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%。

5. 纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。

(二)买方小林:应缴纳契税,暂免缴纳印花税。

1.契税

本例中,交易住房同时符合以下条件:a. 住宅小区建筑容积率在1.0以上;b. 单套住宅套内建筑面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下;c. 实际成交价款低于同级别土地上住房平均交易价款的1.44倍以下,因此该房产属于普通住房。小林能提供房产所在地的房地产管理部门开具的《个人名下房地产情况查询证明》,并能出具《唯一住房诚信保证书》,证明交易住房属于家庭唯一住房,符合以下优惠政策:对个人购买超过90平方米的普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,  在转让收入×税率3%的基础上减半征收契税。

应缴纳契税=成交价格×3%×50%=1600000×3%×50%=24000元

2.印花税

个人购买住房暂免征收印花税。

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