一、什么是房产税规范的“房产”

《财政部 国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与法规》(财税地字[1987]3号)关于“房产”的解释：

“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

注解：纳税人经常存在这样一个理解误区，认为没办房产证的就无需缴纳房产税。房产证并不是缴纳房产税的前置条件，只要具备房屋形态的财产，均在房产税征税范围。

二、地下车位是否征收房产税

《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)

凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

三、如何征收房产税

(一)从价征收

对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

注解：企业自用的地下车位，应按照地上建筑的规定计算征收房产税：年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%。核心的问题在于确定房产的原值。

根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)第一条“关于房产原值如何确定的问题”：

对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)第三条关于将地价计入房产原值征收房产税问题

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

注解：不同企业对于土地使用权成本的核算可能存在差异，在确定房产原值时应格外关注，避免遗漏地价款。

比如房地产开发企业取得土地使用权所支付的成本是开发成本核算，账面成本已包含地价款及建安成本;而工业企业自行建造的厂房，取得土地使用权通常是计入无形资产单独进行摊销(采用企业会计准则);

再比如采用小企业会计准则或企业会计制度的企业，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算;企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

(二)从租征收

出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

从租征收：年应纳税额=年租金收入×适用税率(12%)。

四、房地产开发企业未售的车位

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)

鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

如有错漏，欢迎指正。

来源：财税二三事 作者：何其辉

2008年12月的解答——

地下车库出租是否要缴纳房产税？

某房地产公司开发电梯公寓10万平方米已经销售完毕，为业主办理了《房产证》以及《土地使用权证》。尚有地下车库5000平方米出租，租金收入是否缴纳土地使用税?

根据现行《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳。房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)的规定：“凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面上的建筑、地下人防设施等，均应当依据上述规定缴纳房产税。”同时规定：“出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。”

据此，您上述提到房地产公司应就地下车库出租收取的租金收入缴纳房产税。

开发的地下车库如何缴纳房产税?

房地产企业开发的地下车库属人防设施，所有权归房地产企业所有，该房地产企业如何计算缴纳房产税?

一般情况下，地下人防设施在房地产开发企业既无产权、又无帐面价值，但房地产开发企业对其拥有代管权。

对房地产开发企业将代管的地下人防设施用作生产、经营等用途的，自2006年1月1日起，按照财税[2005]181号文件的规定征收房产税，具体征税规定如下：一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

二、自用的地下建筑，按以下方式计税：1.工业用途房产，以房屋原价的50-60%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%-30%]×1.2%. 2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70-80%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%-30%)]×1.2%.房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

题中所述情形，应属于出租经营，应按照租金收入的12%缴纳房产税。