收购在建工程进行开发后再销售(土地增值税)

2022-05-25 16:57:05

问:我公司取得某房地产企业转让的土地及在建工程,取得增值税专用发票。若在建工程续建后销售,请问,我公司在以后土地增值税清算时能否享受取得原企业土地及在建工程成本加计20%的扣除政策(上游企业在土增税清算时已享受20%加计扣除)?

【品税阁解析】在建工程是指已进入实质施工阶段但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

国税函发[1995]110号《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》第六条规定,在具体计算增值额时,要区分以下几种情况进行处理:

1、对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款,交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金。这样规定,其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

2、对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定,是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

3、对取得土地使用权后进行房地产开发建造的,在计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金,并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报,以调动其从事正常房地产开发的积极性。

可以看出,国家层面未明文规定在建工程受让价款能否加计扣除。因此,各地存在不同的执行口径,主要有三种:

1、不允许对购买未竣工项目支付的价款加计20%。

a、安徽省:

问:我公司取得甲房地产企业转让的土地及在建工程(分开开票),取得增值税专用发票。甲企业在转让时已进行土增税清算,并已享受20%加计扣除政策。若在建工程续建后销售,请问,我公司在在以后土地增值税清算过程中能否享受取得原企业土地及在建工程成本的加价扣除政策?

国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复:

您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

对房地产开发企业购买在建工程,继续建设再转让时,土地增值税清算的扣除项目中,仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。

由于在整体转让时,计算转让方土地增值税时,对其扣除项目金额已按规定,该加计的已相应加计处理,因此不予重复加计扣除。

感谢您的咨询!上述回复仅供参考,若您对此仍有疑问,请联系12366或主管税务机关。

b、海南省:

《海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》第二十一条规定,纳税人整体购买未竣工房地产开发项目后,取得规划许可,继续投入资金进行后续建设,完成后进行销售的,其购买未竣工房地产所支付的价款及税金允许扣除,但不得作为“财政部规定的其他扣除项目”计算的基数。

品税阁注:按照《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款的规定,“财政部规定的其他扣除项目”即按照规定计算的取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和加计20%扣除。

c、山东省

受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时,取得在建工程支付的金额,能提供合法有效凭证,能否加计扣除?

答复机构:山东省税务局

答复时间:2020-04-13

答:您好!您提交的问题已收悉。对房地产开发企业购买在建工程,继续建设再转让时,土地增值税清算的扣除项目中,仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。

由于在整体转让时,计算转让方土地增值税时,对其扣除项目金额已按规定,该加计的已相应加计处理,因此不予重复加计扣除。

d、江苏省:

江苏省地方税务局公告2014年第16号,购买在建项目进行继续建设再转让的扣除:房地产开发企业购买在建房地产开发项目后,继续投入资金进行后续建设,达到销售条件进行商品房销售的,其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除,但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。

e、福建省:

国家税务总局福建省税务局2019年8月26日互动交流板块对问题9“房开公司收购在建工程后继续开发再销售,土增清算时可以再加计扣除全部开发成本的20%或仅限后续再投入成本的20%?”

解答如下,对房地产开发企业购买在建工程,继续建设再转让时,土地增值税清算的扣除项目中,仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。由于在整体转让时,计算转让方土地增值税时,对其扣除项目金额已按规定,该加计的已相应加计处理,因此不予重复加计扣除。

f、新疆维吾尔自治区:

留言时间:2020-12-03

咨询对象:新疆维吾尔自治区税务局

问题内容:

房产公司购入在建工程,投入资金建设完成后出售,计算土地增值税如何计算加计扣除?购入的在建工程成本是否可以计算加计扣除?

答复机构:新疆纳税服务中心

答复时间:2020-12-04

答复内容:

新疆税务局12366呼叫中心答复:

您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条的规定,计算增值额的扣除项目:

(一)取得土地使用权所支付的金额;

(二)开发土地的成本、费用;

(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)财政部规定的其他扣除项目。

同时又根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条的规定,条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

(六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。

经与相关部门核实:对房地产开发企业购买在建工程,继续建设再转让时,土地增值税清算的扣除项目中,仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。

由于在整体转让时,计算转让方土地增值税时,对其扣除项目金额已按规定,该加计的已相应加计处理,因此不予重复加计扣除。

因此,请您比照上述文件执行。

感谢您的咨询!上述回复仅供参考,若您对此仍有疑问,请联系新疆税务12366或主管税务机关。

有同类规定的还有上海、天津、青岛、河南等地。因此,这个观点也是实操中的主流观点。

2、允许加计扣除的做法。就不点名具体地区了,已所剩不多。

3、据说,也有少数地区这么规定:房地产企业转让开发的土地、未竣工房地产项目,其“取得土地使用权所支付的金额”不能加计扣除;承受土地、未竣工项目的房地产企业在完成房地产项目开发,进行土地增值税清算时,其取得土地、未竣工项目所支付的款项,可作为“取得土地使用权所支付的金额”,并适用加计扣除。

笔者也倾向于第一种观点,即对房地产开发企业购买在建工程,继续建设再转让时,土地增值税清算的扣除项目中,仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。

因为笔者认为,在法无明确规定的前提下,对一个税务问题的分析定性要结合到立法背景、立法意图去综合考量。现有土地增值税制度是上世纪90年代按照当时的房地产行业现状制定的。《土地增值税宣传提纲》(国税函发〔1995〕110号)虽已失效,但其中关于立法目的阐述仍然具有参考意义,《提纲》第六条前三项规定:对取得土地使用权后进行房地产开发建造的,在计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金,并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报,以调动其从事正常房地产开发的积极性。

可以看出,20%加计扣除是当时国家为了鼓励房地产行业的发展制定的一项优惠政策。但如今,房地产行业面临的环境已经发生了很大的变化,国家层面已推出多项宏观调整政策遏制房地产行业过热,实现房地产业与经济协调发展。在这个大背景下,如果允许房企购入在建项目再加计20%扣除,则不仅使房企享受了20%加计的税收优惠,还会造成上下游的重复扣除,导致一个项目享受两次优惠,这显然与当前国家对房地产行业调整调控的导向不相符。

另外,对于网的这个问题,笔者建议要详细了解一下当地的执行口径,做好与主管税局的充分沟通,以避免税收风险。

来源:品税阁 作者:sl

地产企业购入在建工程再建后销售土地增值能否享受加计扣除?

某公司取得某房地产企业转让的土地及在建工程,取得增值税专用发票。若在建工程续建后销售,该公司在以后土地增值税清算时能否享受取得原企业土地及在建工程成本加计20%的扣除政策,假设上游企业在土增税清算时已享受20%加计扣除。

在建工程是指已进入实质施工阶段但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。查找相关资料后,国家层面未明文规定在建工程受让价款能否加计扣除,因此各地存在不同的执行口径。

一种观点认为对房地产开发企业购买在建工程,继续建设再转让时,土地增值税清算的扣除项目中,仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。由于在整体转让时,计算转让方土地增值税时,对其扣除项目金额已按规定,该加计的已相应加计处理,因此不予重复加计扣除。

另外一种观点就是对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)也可以加计扣除。

结合以上两种观点,我们倾向于第一种观点,即对房地产开发企业购买在建工程,继续建设再转让时,土地增值税清算的扣除项目中,仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。因为在法无明确规定的前提下,对一个税务问题的分析定性要结合到立法背景、立法意图去综合考量。现有土地增值税制度是上世纪90年代按照当时的房地产行业现状制定的。《土地增值税宣传提纲》(国税函发〔1995〕110号)虽已失效,但其中关于立法目的阐述仍然具有参考意义,《提纲》第六条前三项规定:对取得土地使用权后进行房地产开发建造的,在计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金,并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报,以调动其从事正常房地产开发的积极性。可以看出,20%加计扣除是当时国家为了鼓励房地产行业的发展制定的一项优惠政策。但如今,房地产行业面临的环境已经发生了很大的变化,国家层面已推出多项宏观调整政策遏制房地产行业过热,实现房地产业与经济协调发展。在这个大背景下,如果允许房企购入在建项目再加计20%扣除,则不仅使房企享受了20%加计的税收优惠,还会造成上下游的重复扣除,导致一个项目享受两次优惠,这显然与当前国家对房地产行业调整调控的导向不相符。虽然国家层面未出台相关政策,但是部分省份对该行为有自己的规定,比如安徽省、海南省、山东省、江苏省、上海、天津、青岛、河南等地,因此,这个观点是实操中的主流观点,也与国家立法精神是一致的。

对于这个问题,如果当地有政策按照政策规定执行,如果当地没有政策规定,建议要详细了解一下当地的执行口径,做好与主管税局的充分沟通,以避免税收风险。

来源:中道财税 作者:刘阳阳

2018年9月的解析——

收购在建工程进行开发后再销售,支付的项目收购款能否在土地增值税清算时加计扣除?

房地产项目收购一般分为两类,收购在建工程和收购项目公司股权。在收购在建工程的过程中,收购方取得未竣工的在建工程继续进行开发,支付的项目收购款能否在土地增值税清算时进行加计扣除,是一个很重要的关键点,因为这直接影响收购时的价格。如果考虑到将来土地增值税清算时不能进行加计扣除,则相当于在收购时增加了一笔潜在的税收成本。下面笔者将就此试作简要分析。

针对这一问题,笔者认为首先需要搞清以下问题:

一、土地增值税清算时可以加计的扣除项目包括哪些项目?

二、项目收购款包含哪些内容?

一、土地增值税清算时可以加计的扣除项目包括哪些项目?

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条规定,计算增值额的扣除项目为:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地和新建房及配套设施的成本;(三)开发土地和新建房及配套设施的费用;(四)与转让房地产有关的税金;(五)对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)(二)项计算的金额之和,加计20%的扣除。

从上述法规可以看出,进行加计扣除的项目只有“(一)取得土地使用权所支付的金额”和“(二)开发土地和新建房及配套设施的成本”两项,并未提及项目收购款。

二、项目收购款包括哪些内容?

项目收购款实际上包括收购的在建工程的土地价格和转让方投入房屋建设的资金以及合理的利润。在建工程的土地价格是收购时该土地的市场价格,该土地的市场价格包含转让方在初始取得土地使用权所支付的金额,且通常收购时的土地价格高于初始取得时支付的金额。

项目收购款中包含取得土地使用权所支付的金额和开发新建房的成本,但又非项目收购方直接为取得土地和建设房屋所支付的金额,所以项目收购款能否在土地增值税清算时能否加计扣除一直存在争议。针对这个问题,各地税务局的执行口径也不相同。

三、各地税务局的执行口径

1.允许加计扣除的地区:

①青岛市

《山东省青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号)第五条:

“五、对整体购买未竣工的房地产开发项目后,进行后续开发建设,完成后再转让房产的,其扣除项目是否允许加计扣除?

答:对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目,然后投入资金继续建设,完成后再转让的允许加计扣除,其扣除项目如下:

(一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用;

(二)改良开发未竣工房地产的成本;

(三)房地产开发费用;

(四)转让房地产环节缴纳的有关税金,包括营业税金及附加、地方教育附加;

(五)加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。”

2.不允许加计扣除的地区:

①天津市

《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》(天津市地方税务局公告2016年第25号)第七条:

“七、关于受让的在建工程再转让清算时的扣除问题

受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时,取得在建工程支付的金额,能提供合法有效凭证的,允许据实扣除,但不能加计扣除,后续投入的各项开发成本及费用按照土地增值税清算的有关规定处理。”

②南宁市

《南宁市地方税务局关于明确土地增值税清算有关政策问题的通知》(南地税发[2014]103号)第七条

“七、关于购置未竣工房地产项目进行再开发销售的加计扣除问题

房地产开发企业整体购置未竣工房地产开发项目后,再投资建设后转让的,在清算土地增值税时,其整体购置未竣工房地产开发项目的价款作为开发成本扣除,但不得作为房地产开发费用及房地产开发企业加计20%扣除的基数。”

③浙江省

《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)第四条:

“四、购买在建项目进行继续建设再转让的扣除

房地产开发企业购买在建房地产开发项目后,继续投入资金进行后续建设,达到销售条件进行商品房销售的,其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除,但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。”

通过以上分析可以看出,关于购买在建工程的项目收购款能否在土地增值税清算时加计扣除,各地税务局执行口径不一。所以纳税人在收购在建工程时,要关注当地政策,与税局做好充分沟通,力求获得最低的收购成本。

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